In een eerder blog hebben wij al geschreven over de Wet kwaliteitsborging (Wkb). Daarin ligt het accent op de bestuursrechtelijke veranderingen van de nieuwe wet. In dit nieuwe blog bespreken we de privaatrechtelijke gevolgen. De wettelijke regels over het aannemen van werk veranderen op belangrijke punten, ten gunste van de particuliere opdrachtgever.
Aanneemovereenkomst
De overeenkomst tussen opdrachtgever en aannemer heet een aanneemovereenkomst, of ook wel aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst vindt haar grondslag in Boek 3, Boek 6 en titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Boek 3 en 6 bevatten algemene regels over bijvoorbeeld wat een overeenkomst is, hoe en wie een overeenkomst kunnen sluiten en hoe je overeenkomst kunt beëindigen. Boek 7 bevat specifieke regels (ook wel ‘bijzondere regels’) met betrekking tot bepaalde onderwerpen. Een daarvan gaat over het aannemen van werk. Bij tegenstrijdigheid gelden de bijzondere regels vóór de algemene regels.
Wijziging Burgerlijk Wetboek: positie opdrachtgever sterker
Om de wettelijke regels voor het aannemen van werk te veranderen, moet het Burgerlijk Wetboek worden gewijzigd. Momenteel staat de aannemer bewijstechnisch sterker dan de opdrachtgever. De wetgever wil dit veranderen en vooral de positie van particuliere opdrachtgevers versterken. Doel is tot meer evenwicht te komen in de verdeling van de verantwoordelijkheid tussen aannemer en opdrachtgever.
Dit komt doordat de aannemer de kennis, ervaring en mogelijkheden heeft om ervoor in te staan dat hij de overeengekomen bouwkwaliteit kan waarmaken. Hij kan de opdrachtgever zo nodig wijzen op de risico’s van de gemaakte keuzes. De particuliere opdrachtgever heeft vaak een kennishiaat. Hij maakt niet vaak gebruik van een aannemer waardoor hij ook minder goed weet waar hij op moet letten. De opdrachtgever blijft de eindverantwoordelijke voor het opgeleverde bouwwerk. Om de aannemer te stimuleren goede kwaliteit te leveren, vindt de wetgever het belangrijk dat de positie van de opdrachtgever wordt versterkt.
Er wordt wel een onderscheid gemaakt in de groep ‘opdrachtgevers’, want niet alle opdrachtgevers zijn particulieren. Ook veel grote bedrijven zijn opdrachtgever. Daarom is bijvoorbeeld de nieuwe regeling voor verborgen gebreken dwingendrechtelijk in het voordeel van particuliere opdrachtgevers. Voor niet-particuliere opdrachtgevers kan hiervan worden afgeweken in een overeenkomst.
In totaal veranderen vier aspecten (het nieuw ingevoerde opleverdossier én de 5%-regel zijn hierin verwerkt) in de verhouding opdrachtgever-aannemer:
- Dwingendrechtelijke regels met betrekking tot verborgen gebreken voor particulieren. Bij niet-particuliere opdrachtgevers kan in een overeenkomst worden afgeweken van de voor hen voordelige regels met betrekking tot verborgen gebreken;
- Aanscherping waarschuwingsplicht (artikel 7:754 lid 2 BW);
- Opschortingsrecht van particuliere opdrachtgevers wordt aangescherpt;
- Informatieplicht over de verzekering van de aannemer jegens de particuliere opdrachtgever die een woning laat bouwen.
Verborgen gebreken
Bij het kopen van een nieuwbouw sluiten partijen geen koopovereenkomst, maar een (koop- en) aanneemovereenkomst. In het oude stelsel geldt dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever na het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, (artikel 7, 758 lid 3). Dit beperkt de aansprakelijkheid van de aannemer tot verborgen gebreken. Dit komt door de regels van artikel 6:74 die gaan over het beoordelen of er sprake is van het niet goed nakomen van de afspraken.
Het nieuwe stelsel definieert het begrip ‘verborgen gebrek’ als een gebrek dat niet is ontdekt bij de oplevering. Het proces-verbaal van oplevering (ook wel het opleverdossier of consumentendossier genoemd, nieuw in artikel 7:757a BW) kan dan als bewijs dienen. De aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.
Bij een particulier geldt deze nieuwe richtlijn en begripsaanduiding altijd. Bij niet-particulieren geldt in principe hetzelfde. De algemene voorwaarden mogen er niet van afwijken; dit mag enkel in de aanneemovereenkomst, zie het Kamerstuk.
Wil een aannemer het opleverdossier anders inrichten? Dat kan bij algemene voorwaarden of in de aanneemovereenkomst. In zo’n geval moet de aannemer de kenbare gebreken op een andere manier melden. Kiezen partijen ervoor om geen gebruik te maken van het opleverdossier of een andere manier, dan zijn daarmee ook de bekende gebreken niet vastgesteld. Hierin zijn de nieuwe regels in het nadeel van de aannemer, omdat deze dan aansprakelijk blijft.
Aanscherping waarschuwingsplicht (artikel 7:754 lid 2 BW)
In het nieuwe stelsel wordt de waarschuwingsplicht uit artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek aangescherpt. De toevoeging van lid 2 verplicht de aannemer om de opdrachtgever (vanuit zijn expertise) schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen voor mogelijke problemen. Denk bijvoorbeeld aan ongeschikte materiaalkeuze of fouten in het ontwerp. Let wel: deze waarschuwingsplicht beperkt zich tot wat een aannemer op grond van zijn vakkennis en informatie weet of behoort te weten.
Dit komt erop neer dat de aannemer duidelijk moet aangeven welke problemen er kunnen ontstaan. Dit artikel is van dwingend recht voor particuliere opdrachtgevers. Bij niet-particuliere opdrachtgevers kan hiervan worden afgeweken bij algemene voorwaarden of aanneemovereenkomst.
Opschortingsrecht (artikel 7:768 BW)
Oude opschortingsregels
In het oude stelsel bestaat een bijzonder opschortingsrecht voor de nieuwbouwwoning in opdracht van een particulier. Bij de aanneming van werk geldt een bijzonder opschortingsrecht, de zogenoemde 5% regeling. De opdrachtgever mag zonder aan te tonen dat de aannemer zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd en met behoud van recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of termijnen en dit bedrag in depot storten bij een notaris. Dit kan voor de duur van drie maanden, daarna keert de notaris dit bedrag uit aan de aannemer.
De notaris keert geen geld uit als de opdrachtgever aangeeft dat hij gebruik wil maken van zijn opschortingsrecht. Hiertegen kan de aannemer bezwaar maken bij de rechter (of ander bindende uitspraak voor partijen) die oordeelt dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is. De 5% regeling geldt voor alle gebreken die zich voordoen binnen die drie maanden na de oplevering. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op particuliere opdrachtgevers die een woning willen laten bouwen.
Nieuwe opschortingsregels
In het nieuwe stelsel geldt een andere systematiek. De opschortingsregel blijft alleen gelden voor de nieuwbouwwoning in opdracht van een particulier. Zoals hiervoor al is toegelicht, heeft de opdrachtgever, met name de particuliere, een kennisachterstand. Van de opdrachtgever wordt een actieve houding gevraagd, terwijl deze vaak niet snel door heeft of een bouwwerk niet naar behoren is gebouwd. Ook is niet altijd duidelijk wanneer een woning is opgeleverd.
Daarom geldt in het nieuwe stelsel de regel dat de aannemer na de oplevering expliciet verwijst naar het opschortingsrecht. Hij moet de opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid stellen om zich uit te spreken over of hij het depot wil handhaven en daarvan een afschrift aan de notaris sturen. Daarbij kan de aannemer ook aangeven wanneer de onderhoudstermijn naar zijn oordeel is gestart. Drie maanden na de oplevering stelt de notaris het depot vrij, mits de aannemer een afschrift stuurt van de brief aan de opdrachtgever en de opdrachtgever niet aangeeft dat hij het depot wil handhaven. Ook in het nieuwe stelsel moet de opdrachtgever aangeven tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
Er geldt geen onbepaalde tijd tot aanhouden van het depot. Het moet wel redelijk en proportioneel blijven.
Informatieplicht aannemer (artikel 7:765a BW)
Hiernaast wil de wetgever dat de opdrachtgever zich meer bewust wordt van de risico’s wanneer zich tijdens de bouw en tijdens of na de oplevering problemen voordoen met de aannemer. Het gaat hierbij vooral om risico’s van insolventie van de aannemer en gevolgen van verborgen gebreken na oplevering. Met het oog hierop komt er een informatieplicht voor de aannemer. Let wel, deze informatieplicht geldt alleen voor de particuliere opdrachtgever die een woning wil laten bouwen.
De aannemer is voortaan verplicht om deze informatie schriftelijk en voorafgaand aan de aanneemovereenkomst te verstrekken. Zo moet de aannemer onder meer aangeven op welke wijze hij verzekerd is, dan wel een andere financiële zekerheid bieden met betrekking tot de risico’s voor de opdrachtgever. Bij deze waarborg moet hij ook de omvang, dekkingsgraad, looptijd en de verzekeringssom vermelden. Zo weet de opdrachtgever of de aannemer verzekerd is en kan hij zelf de afweging maken of hij met diegene in zee wil gaan.
Conclusie
De nieuwe Wet Kwaliteitsborging verandert de nodige zaken op privaatrechtelijk gebied. Zo wordt de positie van de particuliere opdrachtgever sterker en kan hij de aannemer sneller aanspreken op toerekenbare gebreken. De aannemer moet de opdrachtgever actiever informeren en waarschuwen voor mogelijke risico’s.
Heeft u vragen over de toepassing van de (nieuwe) regels voor aanneemovereenkomsten, neemt u dan gerust contact met ons op. Uw aanspreekpunt Hayri Yildiz is bereikbaar via 06-45051388 of per e-mail: hayri.yildiz@bosselaar.nl.
(Foto: Nate Johnston via Unsplash)
