De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuw model Huurovereenkomst Winkelruimte (voor art. 7:290 BW bedrijfsruimte) vastgesteld. Ruim tien jaar na vaststelling van het vorige model (2012) is het tijd om actuele thema’s te verwerken in de veel gebruikte modelovereenkomst. In dit blog bespreek ik een aantal belangrijke wijzigingen in het nieuwe model. Doe er uw voordeel mee!
Huurprijs gebaseerd op omzet: omzethuur
Artikel 4 van de huurovereenkomst gaat over de huurprijsbepaling. Het komt regelmatig voor dat partijen een omzetgerelateerde huur (‘omzethuur’) afspreken. Voor die gevallen heeft de ROZ een voorbeeldbepaling opgesteld. Die kunt u vinden op de ROZ-website en gebruiken ter vervanging van artikel 4.
Partijen kunnen (aan de hand van de voorbeeldbepaling) uiteraard ook zelf afwijkende afspraken maken. Denk aan een combinatie van omzet-, basis- of minimumhuur. Ook op het gebied van verantwoording zijn varianten denkbaar. Denk bijvoorbeeld aan online-omzet en winkelretouren.
Wie bepaalt de openingstijden?
Door een wijziging van de Winkeltijdenwet op 1 januari 2023 kan een verhuurder de openingstijden van een winkel alleen nog bepalen als de huurder hiermee heeft ingestemd. Afspraken over specifieke openingstijden kunt u maken in artikel 13. Uitgangspunt van de wetgever is dat in principe alleen de winkelier besluit over zijn openingstijden.
Wat als een winkeliersvereniging andere openingstijden wenst dan verhuurder en huurder zijn overeengekomen? Daarover gaat artikel 11.2, dat zegt dat verhuurder en huurder hier desgewenst over in gesprek gaan.
Huurovereenkomst wijzigen als gevolg van overheidsmaatregelen?
Als gevolg van de coronacrisis hebben overheidsmaatregelen veel huurders aanzienlijk beperkt in hun huurgenot. Veel verhuurders en huurders werden het niet eens over hoe om te gaan met lasten die bijvoorbeeld verplichte winkelsluiting (lockdown) met zich meebracht. Hierover is veel jurisprudentie ontstaan.
De Hoge Raad oordeelde op 24 december 2021 dat een beperking van het huurgenot als gevolg van overheidsmaatregelen reden kan zijn om de huurovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het blijft een lastige situatie, ook in de toekomst, zo blijkt. De ROZ meldt weliswaar dat partijen in overleg treden als de huurder nadeel ondervindt, omdat het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot ‘wezenlijk’ wordt beperkt als gevolg van overheidsmaatregelen. Maar veel duidelijkheid biedt dat niet. De vraag is dan ook in hoeverre partijen hiermee geholpen zijn.
Veranderde bepalingen over duurzaamheid
In het oude model is vastgelegd dat partijen elkaar (vrijblijvend) ondersteunen om de gezamenlijk te formuleren duurzaamheidsdoelstellingen te behalen. Dat verandert. Het nieuwe model hanteert het uitgangspunt dat partijen vooraf afspraken maken op het gebied van duurzaamheid en die eventueel toevoegen als bijlage aan de huurovereenkomst.
Artikel 15 bevat een uitgebreide bepaling om dit onderwerp te regelen. Lid 4 loopt bovendien alvast vooruit op eventueel gewijzigde regelgeving, waardoor het dan geldende energielabel niet meer mag worden gebruikt. Voor kantoorruimtes bestaat voor die situatie al een regeling (Label-C verplichting).
De ROZ schrijft voor dat partijen met elkaar in overleg treden over de te treffen maatregelen (door huurder of verhuurder). Op de ROZ-website vindt u een voorbeeld-matrix met afspraken die partijen kunnen maken met betrekking tot duurzaamheid. Onderdeel hiervan kan zijn een aanpassing van de huurprijs wanneer er voor de huurder een voordeel ontstaat door lagere energiekosten als gevolg van duurzaamheidsmaatregelen.
Hoe verhoudt het nieuwe model zich tot de Omgevingswet?
Op 26 januari 2023 werd bekend dat invoering van de Omgevingswet voor de vijfde maal is uitgesteld. De nieuwe datum is nu 1 januari 2024. Wat nu als begrippen / bepalingen in de huurovereenkomst niet aansluiten op of overeenstemmen met begrippen / bepalingen uit de Omgevingswet? Dan wordt zoveel mogelijk vastgehouden aan de betekenis zoals deze gold vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet.
Optionele Bijzondere bepalingen
Artikel 17 van het nieuwe ROZ-model doet een aantal suggesties voor optionele, bijzondere bepalingen. Zo kunnen partijen aparte afspraken maken over het energie- en/of waterverbruik. Ook is (ter aanvulling op artikel 35 van de algemene bepalingen) een voorbeeld opgenomen voor het verwerken van persoonsgegevens. Tot slot is er een voorbeeldbepaling opgenomen met betrekking tot de elektronische handtekening, dit omdat (huur)overeenkomsten steeds vaker digitaal worden ondertekend.
Wijziging Algemene Bepalingen
Ook in de algemene bepalingen zijn wijzigingen aangebracht. De belangrijkste ziet u in artikel 25, dat gaat over de toegangs- en controlemogelijkheid van de verhuurder (om te controleren op illegale praktijken) en artikel 28.3, waarin de boete wegens te late betaling is verduidelijkt.
Geen wijziging in huurprijsindexering
Het is opvallend dat de ROZ niets heeft gewijzigd in de systematiek van de huurprijsindexering. De consumentenprijsindex (CPI) blijft leidend. We vragen ons af hoelang dit nog houdbaar is. Immers, de CPI wordt aanzienlijk beïnvloed door inflatie. Overigens kunnen partijen zelf afspreken een andere berekeningswijze te hanteren.
Wilt u meer informatie of advies?
Op de website www.roz.nl kunt u het nieuwe model, inclusief eventuele bijlagen kosteloos aanvragen.
Wilt u meer toelichting over het nieuwe model? Heeft u een concrete vraag over een onderwerp, of wilt u dat wij met u meedenken over de invulling van de huurovereenkomst? Neem dan contact op met Olivier Schoemaker, via 06 821 436 46 of olivier.schoemaker@bosselaar.nl.
