Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een ‘corona-bodemzaak’. In deze uitspraak oordeelde de rechtbank dat de horeca-ondernemer (huurder) in de door de overheid opgelegde sluitingsperiodes slechts 50% van de huurprijs verschuldigd is. Met deze uitspraak in de hand claimen huurders dat zij nu maar de helft van de huurprijs hoeven te betalen. Dat is echter niet altijd het geval. Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?
Na diverse kort gedingprocedures in corona zaken, waarin de rechter slechts een voorlopig oordeel kon geven, wijzen rechtbanken nu de eerste vonnissen in bodemzaken. In zo’n bodemzaak neemt de rechter alle omstandigheden mee en geeft hij een definitief oordeel. Om die reden is de uitkomst van deze (en een eerdere) bodemprocedure zo relevant.
In onze blog van 10 december 2020 legden wij al uit dat een huurder niet per definitie vijftig procent huurkorting krijgt bij omzetverlies wegens corona. Of een huurder aanspraak maakt op een huurkorting wegens corona en hoe groot deze korting is, zal per geval verschillen. Deze uitspraak van de rechtbank Den Haag brengt daarin geen verandering.
Oordeel rechtbank Den Haag
Wat heeft de rechtbank Den Haag geoordeeld?
Gebrek
De rechtbank Den Haag heeft geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek vormt. De huurder wordt namelijk niet het huurgenot verschaft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat de coronacrisis niet aan de verhuurder is toe te rekenen, is daarbij niet relevant.
Of de coronacrisis inderdaad een gebrek vormt, is nog geen uitgemaakte zaak. Onder juristen bestaat namelijk discussie over de vraag of de coronacrisis (of meer specifiek de lock down) een gebrek oplevert (zie onze blog van 10 december 2020). Het is dus mogelijk dat een andere rechter of een hoger beroepsrechter anders oordeelt. Er zijn ook al procedures geweest, waarin de rechter oordeelde dat de coronacrisis geen gebrek opleverde of deze vraag in het midden liet.
Overigens zal het voor veel huurverhoudingen niet doorslaggevend zijn of sprake is van een gebrek. De algemene bepalingen van ROZ-contracten sluiten huurprijsvermindering wegens een gebrek namelijk uit (exonoratieclausule). Een beroep op deze exonoratieclausule kan daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, mede omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden.
Onvoorziene omstandigheden
De belangrijkste route om huurkorting te bewerkstelligen in coronazaken is het beroep op onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat het niet redelijk is om de huurder aan het contract te houden.
De rechtbank Rotterdam oordeelde in de eerste ‘corona-bodemzaak’ dat omzetverlies wegens corona in principe onder het ondernemersrisico valt. De huurder maakte daarom geen aanspraak op huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden.
De rechtbank Den Haag oordeelde op 21 januari 2021 anders: Partijen hebben bij het sluiten van hun overeenkomst geen rekening (kunnen) houden met deze corona-pandemie en haar gevolgen. De coronacrisis en de getroffen maatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt, ligt het in beginsel voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen, aldus de rechtbank.
Daarvoor is wel van belang dat de huurder haar omzetverlies wegens corona voldoende kan onderbouwen. In deze zaak heeft de horeca-ondernemer haar omzetverlies voldoende onderbouwd met omzetcijfers over 2018, 2019 en 2020, een overzicht van alle afhaal- en besteldiensten en rekeningafschriften waaruit de hoogte van de overheidssteun blijkt. Uiteindelijk oordeelt de rechtbank dat de huurder in de sluitingsperiode (15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020) slechts 50% van de huurprijs is verschuldigd. In de periode van 1 juni tot 15 oktober 2020 krijgt zij een huurkorting van 25%, die is gebaseerd op het specifieke omzetverlies van deze horeca-onderneming in die periode.
Voor de praktijk
De rechtspraak in coronazaken is nog volop in ontwikkeling en zal zich de komende periode verder uitkristalliseren. Inmiddels is wel duidelijk dat – voor zover rechters niet oordelen dat omzetverlies onder het ondernemersrisico valt – het essentieel is dat de huurder zijn omzetverlies moet onderbouwen met financiële cijfers. Daarmee verschilt het per zaak of een huurkorting gerechtvaardigd is en hoe hoog deze huurkorting zal zijn.
Een rechter kan de volgende omstandigheden meewegen:
- Is de huurder een grote commerciële partij of een kleine ondernemer of organisatie?
- Moe(s)t de huurder verplicht zijn deuren sluiten (of was een vrijwillige sluiting gerechtvaardigd)?
- Was de huurder voor corona financieel solide?
- Wat is/was het daadwerkelijke omzetverlies?
- Is sprake van uitgestelde omzet, zodat het verlies later kan worden goedgemaakt?
- In hoeverre kan de huurder een beroep doen op steunmaatregelen van de overheid? (met name TVL en NOW)
- Had de huurder inkomsten uit onlineverkoop of doorlopende abonnementen?
- Kan de huurder kosten besparen?
- Had de huurder de mogelijkheid om zijn ‘schade’ te beperken (bijvoorbeeld door afhalen/bezorgen)?
Het is en blijft dus maatwerk. Gaat u met elkaar in gesprek over een gezamenlijke oplossing, doe dat dan aan de hand van de financiële cijfers van de huurder en bovengenoemde omstandigheden.
Heeft u vragen of behoefte aan nader advies? Neemt u dan contact met ons op. Wij helpen u graag met onze kennis en ervaring.
(Foto: Denise Jans, via Unsplash)
