De transformatie van kantoren naar woningen is in bouwkundig opzicht vaak een flinke operatie die veel aandacht vraagt. Begrijpelijk. Toch zijn er ook andere aspecten waar verhuurders op tijd rekening mee moeten houden. In dit blog wijs ik u graag op één ervan: de aanpassing van de WOZ-waarde. Het ontbreken van een nieuwe WOZ-beschikking kan namelijk leiden tot een fikse daling van de huurprijs op grond van het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel.
Steeds meer bedrijfsruimten getransformeerd naar woningen
In de eerste helft van 2020 zijn 5.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, door transformatie van onder meer (ongebruikte) kantoorpanden. Over heel 2020 zijn naar schatting ongeveer 10.000 woningen door transformatie ontstaan. Verduurzaming, beter ruimtegebruik en ook de coronacrisis kunnen dit proces verder versnellen. Daarnaast spelen de verminderde vraag naar winkel- en bedrijfsruimte en de grote krapte op de woningmarkt een rol.
Huurprijs op basis puntensysteem en WOZ-waarde
Elke huurder van een woning kan de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Dit doet de Huurcommissie aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel, afgekort WWS.
Het WWS is een puntensysteem op basis waarvan je de maximale huurprijs van een huurwoning kunt vaststellen. Naast onder meer de oppervlakte en aanwezige voorzieningen, speelt de WOZ-waarde van de woning hierbij een belangrijke rol. De punten worden bepaald volgens een vaste formule op grond van de ‘laatstelijk vastgestelde’ WOZ-waarde.
Nog geen nieuwe WOZ-beschikking beschikbaar? Dat kan de huurprijs (flink) drukken
Op zich vormt de WWS-formule geen probleem. Dit kan anders worden in het geval van ingrijpende verbouwingen, nieuwbouw én dus ook transformaties van (bijvoorbeeld) kantoor naar woning. In zo’n geval moet er een nieuwe WOZ-beschikking worden afgegeven. Dat is niet altijd gebeurd op het moment dat de Huurcommissie gaat rekenen. In dat geval hanteert de commissie de minimum WOZ-waarde. Deze is per 1 juli 2021 vastgesteld op € 55.888,-. (Over de vaststelling van de aanvangshuurprijs zijn op 28 juli 2021 prejudiciële vragen gesteld door de rechtbank Midden-Nederland. Zie deze link voor de vragen).
Echter, bij een lagere WOZ-waarde worden minder punten toegekend. Daar kan voor de verhuurder de angel zitten. Immers, als het puntenaantal lager uitvalt dan verwacht, komt de uiteindelijke huurprijs ook op een (veel) lager niveau uit. Voor verhuurders kan dat flinke financiële gevolgen hebben.
De rechter heeft eerder bepaald dat in dit geval de verhuurder het nakijken heeft. In deze zaak ging het over een naar woning getransformeerd bedrijfspand. Op de ingangsdatum van de verhuur was er nog geen (nieuwe) WOZ-beschikking afgegeven. De rechter bepaalde dat daarom moest worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Die bedroeg op de ingangsdatum van de verhuur € 41.816,-. Als gevolg hiervan stelde de rechter de huurprijs bij van € 1.250,- naar € 619,75, ruim een halvering.
Wat als de verhuurder er niets aan kan doen dat er (nog) geen nieuwe WOZ-beschikking is?
Het kan zijn dat het niet mogelijk was voor een verhuurder om een nieuwe WOZ-beschikking te krijgen zonder dat hij daar zelf debet aan was. Hiervoor kunnen meerdere oorzaken zijn.
De rechter is duidelijk: wanneer het ontbreken van een WOZ-beschikking te wijten is aan verhuurder, komen de gevolgen voor zijn rekening. Wat als er een andere oorzaak is, zoals een gemeente die te kampen heeft met achterstanden? Dan kan een verhuurder zich disculperen (= vrijpleiten van schuld). In zo’n situatie kan verhuurder bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport aantonen wat de werkelijke WOZ-waarde is.
Bent u verhuurder en wilt u informatie of advies?
Heeft u als verhuurder te maken met transformatie van uw bedrijfspand naar een of meerdere woningen? Houd u er dan rekening mee dat u mogelijk een nieuwe WOZ-beschikking nodig heeft om de door u gewenste huurprijs te kunnen berekenen. Uiteraard beantwoorden wij graag uw vragen op dit gebied en denken we graag met u mee!
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan gerust contact met mij op via 06 – 821 436 46 of het algemene telefoonnummer: 030 – 234 7 234.
(Foto: Charles Deluvio via Unsplash)
