In de bouw geldt de gouden regel dat de oplevering van het werk binnen budget en op tijd moet plaatsvinden. Beide eisen staan zwaar onder druk. Door de aanhoudend grote vraag werden materialen schaars, kwamen levertijden in de knel en ontstonden er forse prijsstijgingen van grond- en bouwstoffen. Na de Russische inval in Oekraïne is het verergerd. Hoe houd je je als aannemer in dit geweld staande en welke oplossingen zijn er voor de opdrachtgever van een bouwproject?
Deze prijsstijgingen kon niemand voorzien
Contracten die vóór 25 februari 2022 zijn afgesloten, bevatten vaak regelingen voor prijsstijgingen en vertraging. Met de meest recente prijsstijgingen van soms wel 50% of zelfs hoger, heeft echter niemand rekening gehouden. Iedereen wordt hierdoor geraakt.
Opdrachtgevers proberen risico’s te minimaliseren in het bouwcontract
Opdrachtgevers proberen het risico van een prijsstijging vaak te voorkomen door in het bouwcontract op te nemen dat de prijs ‘vast tot einde werk’ is. Of door op te nemen dat artikel 7:753 BW niet van toepassing is. Volgens dit artikel mag een aannemer de prijs aanpassen als het gaat om kostenstijgingen die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan door onvoorziene omstandigheden. Voorwaarde is dat hij er niets aan kan doen en dat hij de opdrachtgever zo snel mogelijk heeft ingelicht.
Voor contracten waarop de UAV 2012 van toepassing is, biedt § 47 de mogelijkheid om de prijs aan te passen. Dit artikel kun je zien als een contractuele tegenhanger van artikel 7:753 BW. Ook dit artikel wordt regelmatig uitgesloten.
Wat als een aannemer in betere tijden akkoord gegaan is met uitsluiting van §47 UAV 2012 en/of artikel 7:763 BW? Kan hij nu geen kant meer op?
6:258 BW als laatste redmiddel voor de aannemer
Artikel 6:258 BW kan wellicht uitkomst bieden. Volgens dit artikel kan de rechter een overeenkomst wijzigen als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat het niet meer redelijk of eerlijk is om de bestaande afspraken te handhaven. Dit artikel kan je nooit uitsluiten in een contract; het is dus altijd van toepassing. Weet wel dat een beroep op artikel 6:258 BW niet snel wordt aanvaard. Bovendien kun je een contract zo formuleren dat het wel heel lastig wordt om je op dit artikel te beroepen. Het is een laatste redmiddel, maar zonder garantie.
Voor iedereen uitdagend
Voor mij als bouwrechtadvocaat brengt deze tijd complexe vraagstukken met zich mee en is het boeiend hier de tanden in te zetten. Ik realiseer me echter heel goed dat het voor aannemers erop of eronder kan zijn. Ook voor opdrachtgevers is het spannend. Betalen zij de prijs die in het contract staat, of zijn ze straks veel meer kwijt voor hetzelfde resultaat? En kunnen zij die hogere prijs opbrengen?
Een opdrachtgever of aannemer kan zich veilig wanen door het risico van prijsstijging eenzijdig bij zijn wederpartij te leggen. Is dat terecht? Als de aannemer failliet gaat door de gestegen prijzen, levert hij het werk niet op en blijft de opdrachtgever achter met de brokken. In deze marktsituatie is dit een reëel scenario.
Sommige aannemers worden harder getroffen dan andere. Een gespecialiseerde onderaannemer of leverancier die zijn omzet uit een beperkt palet van producten haalt, is kwetsbaarder dan een aannemer met een bredere focus. Het is belangrijk om hier oog voor te hebben.
Een faillissement leidt tot meer verliezers
Als de inkoopkosten gedurende langere tijd beduidend hoger zijn dan opbrengsten, dan gaat de aannemer op enig moment failliet. Dit leidt vrijwel altijd tot vertraging en (fors) hogere bouwkosten. De opvolgend aannemer maakt opstartkosten, brengt mogelijk een risico-opslag in rekening omdat hij moet voortbouwen op het werk van zijn voorganger en loopt tegen dezelfde hoge inkoopprijs aan.
Kun je je risico als opdrachtgever beperken door termijnen onbetaald te laten om een buffer te creëren waarmee je de kosten van een eventueel faillissement kunt opvangen? Nee, dit vergroot het risico van een faillissement. Wat dan wel te doen?
Ga niet de strijd aan, maar het gesprek
Wij adviseren opdrachtgevers en aannemers om het gesprek met elkaar aan te gaan. Dat is moeilijk. Het vraagt van de opdrachtgever om moed, vertrouwen in de (motieven van de) aannemer en financiële draagkracht.
Wat kun je met elkaar bespreken? Bijvoorbeeld een verdeling van kosten, eventueel met een maximum op de stijging van de aanneemsom. Een andere optie is uitstel van de start van de bouw, in afwachting van rustiger tijden. Of is het misschien mogelijk om alternatieve bouwstoffen te vinden?
Elke oplossing is denkbaar. Van belang is dat iedereen zich realiseert dat niemand debet is aan de huidige prijsstijgingen; ze zijn het gevolg van maatschappelijke factoren. Het is niet redelijk noch verstandig de verantwoordelijkheid ervoor toe te schrijven aan één partij.
We raden aan om niet alleen niet met de opdrachtgever en de (hoofd)aannemer om de tafel te gaan, maar met alle betrokkenen. Ook de onderaannemer die onevenredig getroffen wordt. Ook de koper of toekomstige huurder, de bank, enzovoort.
Informatie of advies?
Heeft u te maken met een dergelijke situatie en wilt u dat we met u meedenken over een oplossing, of dat we proberen het gesprek tussen u en andere betrokkenen in goede banen te leiden? Neemt u dan gerust contact op met Rob van Warmerdam, via e-mail: rob.vanwarmerdam@bosselaar.nl of telefonisch: 06 546 908 20.
