Op 11 maart 2022 heeft Hugo de Jonge de nationale woon- en bouwagenda gepresenteerd. De ambitie is groot: de minister wil onder andere vóór 2025 150.000 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd hebben. Vóór 2030 moet het totaal liggen op 250.000. Voor woningcorporaties is hierin een belangrijke rol weggelegd, in nauwe samenwerking met gemeenten.
Gemeenten en woningcorporaties maken bindende prestatieafspraken
Sinds de Woningwet 2015 is vastgelegd hoe de overheid het in algemene zin voor zich ziet. Gemeenten schetsen in hun woonvisie hoe het huisvestingsbeleid er in een woningmarktregio op hoofdlijnen uitziet. Woningcorporaties zijn verplicht naar redelijkheid hun bijdrage te leveren en om aan te geven hoe zij dit willen bereiken. Vervolgens leggen corporaties en gemeenten een en ander vast in controleerbare en bindende prestatieafspraken. De wettelijke grondslag hiervoor kunt u vinden in artikel 42 e.v. van de Woningwet. In de aanpassing van deze wet per 1 januari 2022 is ervoor gekozen meer ruimte te bieden voor lokaal maatwerk.
Woonvisie
Door de gewijzigde Woningwet moet elke gemeente per 1 januari 2022 een woonvisie hebben. Daarin geeft een gemeente per woningmarktregio aan wat zij verwacht van woningcorporaties en maakt zij duidelijk op welk(e) gebied(en) of in welke wijk(en) de prioriteit ligt.
Denk bij thema’s bijvoorbeeld aan:
- nieuwbouw van sociale huurwoningen;
- de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad;
- betaalbaarheid voor bepaalde (inkomens)groepen;
- de bereikbaarheid van de woningvoorraad;
- huisvesting van specifieke doelgroepen;
- de gewenste kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving;
- investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.
Prestatieafspraken zichtbaar via website
Sinds de nieuwe Woningwet moeten gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties intensiever en op een nieuwe manier met elkaar samenwerken. Samen prestatieafspraken opstellen, is hiervan een direct gevolg.
Via deze website kunt u in één oogopslag zien welke prestatieafspraken gemeenten en woningcorporaties al hebben gemaakt en geldig zijn. Als u doorklikt op een prestatieafspraak, ziet u precies wat er is afgesproken en vindt u ook de bijbehorende documenten. Het gaat om zowel lokale als regionale prestatieafspraken.
Voorbeeld gemeente Utrecht
De gemeente Utrecht heeft samen met de vijf grootste woningcorporaties verenigd in de STUW en hun huurdersorganisaties een regionale prestatieafspraak gemaakt voor de perioden 2020-2024 en 2022-2026 (allonge). Deze afspraken worden jaarlijks geactualiseerd volgens de systematiek van de Woningwet. De stedelijke prestatieafspraken, gemaakt met de STUW en huurdersorganisaties, vormen samen met de Woonvisie het kader voor de jaarlijkse individuele afspraken.
Woningcorporaties verenigen zich
Met afdwingbare afspraken houdt de overheid woningcorporaties verantwoordelijk voor de realisatie van de nationale woon- en bouwagenda. Dit terwijl die woningcorporaties bijzonder afhankelijk zijn van andere partijen, zoals gemeenten.
Om deze grote verantwoordelijkheid te delen, zie je dat corporaties binnen een woningmarktregio zich verenigen in een rechtspersoon en samen met elkaar optrekken en afspraken maken. Dit gebeurt in het voorbeeld van Utrecht, maar ook in onder meer Rotterdam en Amsterdam.
Onderstaand kaartje laat zien dat Nederland negentien woningmarktregio’s telt waarin woningcorporaties werkzaam kunnen zijn.
Verhuurderheffing vervalt, zo komt er geld beschikbaar
Op 11 april 2022 is het wetsvoorstel over de intrekking van de verhuurderheffing in internetconsultatie gegaan. Om woningcorporaties in staat te stellen bij te dragen aan de woon- en bouwagenda is het de bedoeling dat in 2023 de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Deze heffing is een belasting op sociale huurwoningen. Sinds 2013 dragen alle verhuurders die meer dan 50 sociale huurwoningen in eigendom hebben deze belasting af over de waarde van hun woningbezit.
De overheid stelt dat door afschaffing van de verhuurderheffing woningcorporaties voldoende middelen hebben voor (onder andere) de bouw van circa 150.000 sociale huurwoningen in 2025 en 250.000 sociale huurwoningen in 2030.
De overheid gaat bindende prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de besteding van het vrijgevallen geld. Dit wordt ingezet voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en de leefbaarheid van wijken.
Taskforce maakt zich zorgen
Een ambitieus plan, in hoeverre is het haalbaar? De najaarsrapportage van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties laat zien dat de versnelling van de nieuwbouw uitblijft. Als er niets verandert, acht de Taskforce het onwaarschijnlijk dat in 2025 de doelstelling van 150.000 nieuwe sociale huurwoningen en 10.000 flexwoningen is behaald, maar houdt het op bij hooguit 50.000 woningen.
Vooral de omgevingsvergunning is het obstakel. De Taskforce roept gemeenten op om ervoor te zorgen dat de omgevingsvergunningen tijdig en onherroepelijk worden verstrekt. Daarmee is het probleem nog niet opgelost, want volgens de Taskforce zijn er onvoldoende locaties voor tijdelijke woningen.
Woningcorporatie, bereid je voor
Het mag duidelijk zijn dat woningcorporaties voor een grote opgave staan. Ondanks het feit dat niet elke gemeente haar woonvisie al helder heeft en omgevingsvergunningen te lang in de wachtkamer liggen, zal de minister de druk op de ketel houden.
Wat kunnen woningcorporaties nu al doen?
- reken uit wat de financiële effecten van intrekking van de verhuurderheffing zijn;
- houd er rekening mee dat gemeenten het tempo opvoeren en (onherroepelijke) omgevingsvergunningen sneller gaan verstrekken;
- analyseer wat er volkshuisvestelijk nodig is voor de voor u relevante woningmarktregio;
- maak afspraken met andere woningcorporaties in de regio om belangen nader uit te werken en de verantwoordelijkheid gezamenlijk te dragen.
Tot slot: de introductie van de nationale woon- en bouwagenda is een radicale koerswijziging in het Nederlandse woonbeleid. Naast dilemma’s brengt deze uitdaging ook deze nieuwe kansen met zich mee. Het is zaak zo snel mogelijk aan te haken en proactief te zijn.
Heeft u behoefte aan een sparringpartner die met u meedenkt en u ook goed kan informeren over de juridische facetten? Neem dan contact op met Nathalie Aalbers, via 06 30211823 of nathalie.aalbers@bosselaar.nl of Oscar Horssius, via 06 83840259 of oscar.horssius@bosselaar.nl.
(foto: Shutterstock.com)
