Voor veel organisaties was de boodschap op de persconferentie van 23 maart teleurstellend. Voorlopig mogen de horeca, culturele instellingen, sportscholen en veel andere ondernemingen niet open. De retailbranche mag nog steeds enkel op afspraak haar deuren openen voor klanten. Qua omzet is er dus weinig perspectief, terwijl de kosten doorlopen. Voor veel ondernemers is huurkorting daarom nog altijd welkom of zelfs noodzakelijk om overeind te blijven. Hoe berekenen rechters op dit moment de huurkorting? Moet bij die berekening rekening gehouden worden met tegemoetkomingen als de TVL en de NOW?
Rode draad in uitspraken: huurder en verhuurder moeten pijn delen
De corona-rechtspraak is volop in ontwikkeling, maar de eerste rode lijnen zijn de afgelopen maanden wel zichtbaar geworden. In het huurrecht zien rechters de coronacrisis als een ernstige, onvoorziene omstandigheid, waar zowel huurder als verhuurder geen schuld aan hebben. Om die redenen is het niet (altijd) redelijk de huurder aan de contractuele huurprijs te houden. De pijn moet in beginsel verdeeld worden tussen huurder en verhuurder.
Eerder schreven wij in onze blog van 10 december 2020 en blog van 1 februari 2021 dat dit niet betekent dat de huurder per definitie aanspraak maakt op een huurkorting van 50% wegens corona. Of een huurder aanspraak maakt op een huurkorting wegens corona en hoe groot deze korting dan zou moeten zijn, verschilt per situatie.
Rekenformule huurkorting
Om de huurkorting vast te stellen, hanteren rechters op dit moment de volgende formule:
huurkorting = huurprijs x % omzetdaling ten opzichte van 2019 x 50%
Bij een omzetdaling van 60% en een oorspronkelijke huurprijs van € 3.000,- per maand is de huurkorting dus € 3.000,- x 0,6 x 0,5 = € 900,-.
Wat zijn de voorwaarden? De huurder moet met objectieve cijfers aantonen dat hij te maken heeft met omzetdaling als gevolg van de coronacrisis. Verhuurder kan van huurder verlangen dat hij maandelijks omzetgegevens en jaarlijks door de accountant goedgekeurde jaarcijfers verstrekt. Daarnaast moet huurder duidelijk maken dat het omzetverlies daadwerkelijk het gevolg is van de coronacrisis. Vaak zal hierover geen discussie bestaan. Soms echter spelen er andere omstandigheden of had de huurder al een betalingsachterstand voor de coronacrisis. Dan kan het wel een punt zijn.
TVL en NOW meenemen bij vaststellen omzet?
Een belangrijke vraag is: moet je tegemoetkomingen als de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) ook meenemen bij het bepalen van de omzet?
Op 9 maart 2021 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat de NOW buiten beschouwing moet blijven. Deze maatregel is namelijk bedoeld voor een tegemoetkoming in de loonkosten. Dezelfde rechtbank oordeelde dat de TVL wel meetelt bij de omzetbepaling. Volgens deze rechtbank moet je het deel van de TVL dat betrekking heeft op de huur daarom optellen bij de omzet van 2020.
Ook de rechtbank Gelderland oordeelde eerder in een kort geding dat de TVL moet worden meegenomen bij de berekening van de huurkorting. De rechter hanteerde in deze zaak echter een andere redenering. In deze situatie had de huurder een omzetverlies van 100% en ontving hij een TVL-vergoeding van maximaal 50% van zijn vaste lasten. Daarom vond de rechter een huurkorting van 25% redelijk.
Hoe doet u dit nu in de praktijk?
Gaat u als verhuurder en huurder met elkaar in gesprek? Dan kunnen deze uitspraken en de rekenformule bruikbaar zijn bij het zoeken naar een redelijke oplossing. Bedenk wel dat de formule niet met alles rekening houdt. Zo wordt eventuele kostenreductie voor de huurder als gevolg van de coronacrisis niet meegewogen. Bovendien houdt de formule geen rekening met de financiële positie van de huurder vóór corona en evenmin met de huidige financiële positie van de verhuurder.
Tot slot benadrukken we dat deze formule wordt gebruikt door rechters in de lagere rechtspraak. Daarbij is het uitgangspunt verdeling van de pijn. Het is mogelijk dat een rechter in hoger beroep of de Hoge Raad in cassatie anders oordeelt en bijvoorbeeld een groter deel van de pijn bij de huurder legt.
Heeft u vragen? Neem contact op!
Heeft u vragen of behoefte aan nader advies? Neemt u dan contact met ons op. Wij helpen u graag met onze kennis en ervaring.
