‘In “corona-huurzaken” oordelen rechters keer op keer dat de huurder slechts 50% van de huur hoeft te betalen vanwege corona. Wij hoeven dus ook maar de helft van de huur te betalen.’
De afgelopen weken heb ik deze bewering van huurders al een aantal keer voorbij zien komen. Maar zo eenvoudig ligt het niet. In hoeverre zijn huurders gerechtigd om slechts een deel van de huurprijs te betalen wegens een wegvallende of tegenvallende omzet door corona?
Inleiding
De coronacrisis heeft grote gevolgen voor veel ondernemers. Klanten blijven weg of bedrijven moeten op last van de overheid zelfs sluiten. Als de omzet daalt, is een huurkorting zeer welkom of zelfs noodzakelijk om te kunnen blijven voortbestaan. Vinden huurder en verhuurder geen gezamenlijke oplossing, dan moet de rechter soms een knoop doorhakken. De afgelopen maanden hebben rechters weer diverse uitspraken in “coronazaken” gedaan.
Tot nu toe zijn dat voornamelijk uitspraken in kort geding, waarin rechters de huurverplichting in veel gevallen gedeeltelijk hebben opgeschort, in afwachting van een bodemprocedure. Uit deze eerste “corona-uitspraken” kan – in tegenstelling tot wat sommige huurders beweren – niet geconcludeerd worden dat huurders per definitie slechts een deel van de huur hoeven te betalen als zij omzetverlies lijden als gevolg van corona.
Geen definitieve huurkorting, slechts opschorting
Ten eerste hebben de rechters in kort geding veelal geen definitieve huurkorting gegeven. De kort geding rechter kon de huurverplichting slechts tijdelijk opschorten. Het is vervolgens aan de bodemrechter om te beoordelen of de betalingsverplichting daadwerkelijk vervalt. De bodemrechter zal daarbij alle omstandigheden, waaronder de cijfers van de huurder, betrekken. In kort geding is slechts zeer beperkt ruimte voor een onderzoek naar de cijfers en andere bewijsvoering, waardoor de uitspraak in een bodemzaak anders uit kan vallen dan in kort geding.
Coronacrisis geen gebrek en uitsluiting recht op huurprijsvermindering
Ten tweede hebben rechters in kort geding hun oordeel gebaseerd op de aanname dat de coronacrisis een gebrek oplevert, nu de overheidsmaatregelen het gebruik van het gehuurde verhinderen. Over de vraag of sprake is van een gebrek in deze situatie bestaat in “juristenland” inmiddels veel discussie. Het is dus de vraag of bodemrechters tot datzelfde oordeel zullen komen.
Daarbij is onder meer relevant dat de overheidsmaatregelen enkel betrekking hebben op de activiteiten die in de bedrijfsruimte plaatsvinden en niet op de bedrijfsruimte zelf. De verhuurder is alleen verantwoordelijk voor de bedrijfsruimte zelf (los van welke activiteit daarin plaatsvindt). Of de activiteit die de huurder in de bedrijfsruimte wil verrichten (bijvoorbeeld horeca of een sportschool) is toegestaan, ligt normalerwijs binnen de risicosfeer van de huurder. Daar komt voor bijvoorbeeld de retailbranche bij dat er geen overheidsmaatregel was die haar verplichtte de deuren te sluiten. Deze branche had enkel te maken met de plicht om maatregelen te treffen in haar winkels om 1,5 meter afstand te waarborgen. Deze plicht was weliswaar kostenverhogend, maar het gebruik van de bedrijfsruimte werd op zichzelf niet verhinderd.
Mede op basis van het voorgaande is volgens mij geen sprake van een gebrek. Overigens, zelfs al zou wel sprake zijn van een gebrek, dan is het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek in veel (ROZ-)contracten contractueel uitgesloten. Het is dan sowieso niet mogelijk om huurprijsvermindering te vorderen op die grond.
Huurkorting wegens onvoorziene omstandigheid?
Een andere grond voor huurkorting is de situatie dat de overheidsmaatregelen (als zijnde onvoorziene omstandigheden) van dien aard zijn dat het niet redelijk is om de huurder aan het contract te houden. Of om die reden een huurkorting gerechtvaardigd is, verschilt per situatie. Dat is een derde reden dat de tot nu toe gewezen jurisprudentie niet per definitie van toepassing is op iedere situatie.
Zo kan naar mijn mening allereerst onderscheid worden gemaakt tussen de sectoren die verplicht hun deuren moe(s)ten sluiten en de sectoren die dat niet zijn (geweest). De retailbranche behoort bijvoorbeeld tot die tweede categorie. Dat consumenten mede op basis van het thuisblijfadvies hun gedrag aanpasten en minder fysiek gingen winkelen (wegens besmettingsgevaar of verminderd vertrouwen in de economie), ligt naar mijn mening binnen de risicosfeer van de huurder. Die situatie is immers vergelijkbaar met de economische crisis (in 2008-2010), waarbij consumenten hun gedrag ook aanpasten aan de toenmalige situatie. In de economische crisis oordeelden rechters dat omzetverlies onder het ondernemersrisico viel. Datzelfde gold voor een zaak waarin de bezoekersaantallen tegenvielen vanwege de opzet en ligging van een winkelcentrum. Inmiddels heeft de rechtbank Rotterdam in de eerste “corona-bodemzaak” geoordeeld dat omzetverlies wegens corona in principe ook onder het ondernemersrisico valt (ECLI:NL:RBROT:2020:7089).
Voor zover een rechter zou oordelen dat het omzetverlies niet op voorhand onder het ondernemersrisico zou vallen, dan geldt dat de rechter op basis van alle omstandigheden van het geval zal beoordelen of een huurkorting gerechtvaardigd is. De rechter zal onder meer kijken naar de volgende omstandigheden:
- Is de huurder een grote commerciële partij of een kleine ondernemer of organisatie?
- Moe(s)t de huurder verplicht zijn deuren sluiten?
- Was de huurder voor corona financieel solide?
- Wat is/was het daadwerkelijke omzetverlies?
- Is sprake van uitgestelde omzet, zodat het verlies later kan worden goedgemaakt?
- In hoeverre kan de huurder een beroep doen op steunmaatregelen van de overheid?
- Had de huurder inkomsten uit onlineverkoop of doorlopende abonnementen?
- Kon de huurder kosten besparen?
- Had de huurder de mogelijkheid om zijn “schade” te beperken (bijvoorbeeld door afhalen/bezorgen)?
Conclusie
Kortom, dat een huurder per definitie slechts een deel van de huur zou hoeven te betalen bij omzetverlies wegens corona is een misvatting. Ten eerste zijn de uitspraken die tot nu toe zijn gewezen vrijwel allemaal uitspraken in kort geding en daarmee dus een voorlopig oordeel van de rechter. Daarnaast is over de vraag of de coronacrisis en/of de overheidsmaatregelen een gebrek of een onvoorziene omstandigheid oplevert, het laatste woord nog niet gezegd. Bovendien zal de rechter altijd kijken naar alle omstandigheden van het specifieke geval, waardoor de uitkomst per zaak zal verschillen.
Heeft u vragen over dit onderwerp of behoefte aan nader advies? Neemt u dan (geheel vrijblijvend) contact met ons op.
