Steeds vaker komt het voor dat huurders van winkelruimte failliet gaan. Deze dubieuze eer is allang niet meer voorbehouden aan kleinere winkelbedrijven, maar de laatste tijd passeren ook steeds grotere namen de revue. Bristol, BCC, The Body Shop zijn slechts enkele voorbeelden uit het recente verleden. Het meest recente faillissement van een groot winkelbedrijf is dat van Blokker. Wat betekent een faillissement voor de verhuurders van winkelruimte?
Veel onzekerheid
Voor verhuurders van onroerend goed heeft een faillissement van een huurder vervelende gevolgen. De huurder betaalt meestal de huur niet meer, de huurovereenkomst zal vaak eindigen en dikwijls bestaat er onzekerheid over wanneer en in welke staat het gehuurde zal worden opgeleverd. De verhuurder zal zich na het uitspreken van het faillissement moeten verstaan met de curator. Dit gaat vaak niet zonder slag of stoot. Wat kan de verhuurder verwachten en hoe kan hij zijn schade zoveel mogelijk beperken?
Boedelschuld: huur na faillissementsdatum?
De wetgever heeft de verhuurder in het geval van faillissement deels tegemoet willen komen. Omdat de verhuurder tussen het uitspreken van het faillissement en de beëindiging van de huurovereenkomst niet over het gehuurde kan beschikken, is in de Faillissementswet bepaald dat de verschuldigde huur na datum faillissement een boedelschuld is. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen, zodat er meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van deze huurpenningen. Huurpenningen vervallen vóór de datum van faillissement zijn concurrente vorderingen. Deze vorderingen staan het laagste in rang en worden slechts in uitzonderingsgevallen integraal voldaan.
Regelmatige opzegging
Bij een faillissement van de huurder biedt de Faillissementswet zowel de verhuurder als de curator van de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De opzegtermijn is maximaal 3 maanden. Een opzegging in dit geval betreft een regelmatige opzegging. Dat betekent dat er op basis van een dergelijke opzegging voor de verhuurder geen afzonderlijk recht jegens de failliete boedel op schadevergoeding kan ontstaan, ook al is dit zo bepaald in de huurovereenkomst. De curator is dan niet aan te spreken. Anders wordt het als een derde, zoals een bank, zich garant heeft gesteld voor een dergelijke schadeclaim via een bankgarantie, of als het moederconcern een concerngarantie voor dergelijke schade heeft afgegeven. In dat geval geldt deze garantstelling voor wat betreft schadevergoeding mogelijk wel! In veel huurovereenkomsten is de geldende rechtspraak op dit vlak nog niet verwerkt. Dit biedt wellicht mogelijkheden voor verhuurders.
Ontruimingskosten
Als gezegd kunnen zowel de huurder als de verhuurder in geval van faillissement de huurovereenkomst opzeggen. Voorheen was in de rechtspraak bepaald dat, indien de curator de huurovereenkomst opzegt, de ontruimingskosten worden aangemerkt als boedelvordering. Dit is al een jaar of 10 niet meer aan de orde. Uitgangspunt nu is simpel gezegd dat ontruimingskosten een concurrente vordering zijn, ook al wordt door de curator opgezegd!
Van belang is verder om te realiseren dat de huur na datum van faillissement weliswaar een boedelschuld is, maar hiermee natuurlijk niet is gezegd dat deze wordt voldaan. De kans is
immers aanwezig dat de boedel niet groot genoeg zal zijn om de boedelschulden (volledig) te voldoen. In dat geval doet de verhuurder er goed aan door middel van een snelle opzegging zijn schade zoveel mogelijk te beperken.
Pandrechten
Terug naar de actualiteit. In het geval van Blokker is bekend dat sprake is van zeer vergaande pandrechten op de voorraden. En pandhouders vallen buiten het faillissement, zij kunnen hun pandrecht onverminderd uitoefenen alsof er geen faillissement is. Of er nog voldoende actief zal overblijven voor de huur, is dus nog maar de vraag.
In het geval van Blokker is niet uitgesloten dat de curator zal gaan proberen een doorstart te maken. Mogelijk zullen verhuurders van Blokker, mocht de curator hierin succesvol zijn, een verzoek tot indeplaatsstelling op hun deurmat aantreffen. Maar vooralsnog is het op dit vlak (te?) stil.
Heeft u met zo’n situatie te maken? Schakel hulp in!
Het heeft vaak grote impact als een huurder failliet gaat, niet alleen voor de huurder, maar ook voor allerlei andere bedrijven, zoals toeleveranciers en verhuurders. Om de schade te beperken, is het dan ook van groot belang goed geïnformeerd te zijn over regelgeving en mogelijkheden én om snel en strategisch te handelen.
Bij Bosselaar Strengers begrijpen we dat deze situaties maatwerk vereisen. Ons team staat klaar om verhuurders te begeleiden bij het navigeren door faillissementen van huurders. Of het nu gaat om advies over boedelvorderingen, het opstellen van sluitende huurovereenkomsten met adequate garanties, of het efficiënt afwikkelen van opzeggingen en ontruimingen, wij bieden de expertise die nodig is.
Daarnaast ondersteunen wij verhuurders bij het anticiperen op mogelijke faillissementen van huurders. Met goed doordachte contractuele bepalingen en kennis van actuele rechtspraak helpen wij u de risico’s te beperken.
Neem dan contact op met Jurjan Adriaansens (jurjan.adriaansens@bosselaar.nl of 06-41360331).
