Het afgelopen jaar steeg de inflatie naar recordhoogte. Dat had effect op alle prijzen, ook op de huurprijzen. Vaak vroegen verhuurders en huurders ons of zo’n extreem hoog inflatiepercentage wel volledig mocht worden doorbelast aan de huurder. Inmiddels ligt er voor het eerst een uitspraak van de voorzieningenrechter. Die vindt een indexatiepercentage van 14,5% te hoog.
CPI-percentage drijft huurprijs op
De explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder meer) de oorlog in Oekraïne zorgde voor een extreem hoge consumentenprijsindex (CPI). Op de top was deze index zelfs 14,5%. De indexeringsclausule in veel huurcontracten is gebaseerd op deze CPI. Dat gaf verhuurders de mogelijkheid om de huur te verhogen met het hoge CPI-percentage. Dit leidde echter tot extreme huurprijsverhogingen.
Discussie: onvoorziene omstandigheid?
De vraag was (en is): kan de huurder hier niks tegen doen? Juristen speculeerden over de vraag of hier sprake was van een onvoorziene omstandigheid. In dat geval immers zou je kunnen afwijken van de indexeringsclausule in het huurcontract.
In niet-huurzaken oordeelden sommige rechters dat je die energiekostenstijging inderdaad als een onvoorziene omstandigheid kunt zien. Het was wachten op een uitspraak in een huurzaak.
Uitspraak rechtbank Den Haag
Die is er nu. Op 19 juni 2023 heeft de rechtbank Den Haag een (voor zover mij bekend eerste) uitspraak gepubliceerd over de vraag of het hoge CPI-percentage wel mocht worden gehanteerd.
De voorzieningenrechter oordeelt dat je de stijging van de energiekosten als gevolg van de oorlog niet mag zien als een onvoorziene omstandigheid. De indexeringsclausule is juist een voorziening voor de situatie waarin de waarde van het geld daalt. Dat de inflatie aanmerkelijk hoger is dan bij de totstandkoming van de huurovereenkomst was verwacht, maakt dit niet anders.
CBS past berekeningsmethode aan
Kan de verhuurder de huur dus verhogen met 14,5%? Nee. Het CBS heeft namelijk geconstateerd dat de CPI is gebaseerd op een berekeningsmethode die niet (meer) adequaat is. De berekende invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer klopt niet. Daarom past het CBS haar berekeningsmethode aan per juni 2023.
De algemene bepalingen (artikel 17.4 bij het ROZ-model voor kantoorruimte 2015) schrijven voor dat, wanneer het CBS het indexcijfer wijzigt, verhuurders en huurders hun indexcijfer daar zoveel mogelijk aan moeten aanpassen. Komen partijen er niet uit, dan moeten zij de directeur van het CBS-advies vragen. Dit advies is bindend.
Oftewel, partijen moeten met elkaar in overleg treden over een reële prijsverhoging.
Wat betekent dit voor u?
De uitspraak van de voorzieningenrechter is er slechts één, dus het is te vroeg om te spreken van een ‘lijn in de rechtspraak’. Toch is het relevant om hier rekening mee te houden, want de kans bestaat dat andere rechters vergelijkbaar gaan oordelen. In dat geval staan de huurverhogingen die in 2022 en 2023 zijn doorgevoerd op losse schroeven.
Advies
Wat te doen? Verhuurders, wacht even de komende rechtspraak af. Huurders, ga het gesprek aan met de verhuurder over een aanpassing van de huurverhoging met terugwerkende kracht.
Heeft u vragen? Ik beantwoord ze graag. Neem dan contact op met Eline Aantjes via 06 301 16 182 of eline.aantjes@bosselaar.nl of met Joost Jacobs via 06 306 50 786 of joost.jacobs@bosselaar.nl.
(Foto: Raphael Wild, via Unsplash)
