Wetsvoorstel vaste huurcontracten aangenomen: einde tijdelijke verhuur?

Op 16 mei heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel vaste huurcontracten aangenomen. Als de Eerste Kamer ook instemt, betekent dit het einde van de tijdelijke huurcontracten voor twee of vijf jaar. Dit heeft grote impact, omdat het dan slechts in specifieke gevallen mogelijk is huurcontracten te beëindigen. Veel verhuurders vragen zich af: is tijdelijke verhuur dan helemaal niet meer mogelijk? Dit blog geeft antwoord.

Hoe werkt tijdelijke verhuur tot nu toe?

Sinds 2016 is het mogelijk om woningen en kamers tijdelijk te verhuren voor een periode van maximaal twee of (als het gaat om kamers) vijf jaar. Na afloop van de huurperiode eindigt de huurovereenkomst daadwerkelijk en hoeft de verhuurder niet eerst langs de rechter. Ook is hij geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Voorwaarde is alleen dat de verhuurder de huurder tijdig heeft geïnformeerd over de einddatum.

Dit gaat veranderen als de wetswijziging wordt doorgevoerd. Het betekent echter niet dat tijdelijke verhuur helemaal van de baan is; er blijven mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Het hangt alleen sterk af van de situatie of u een woning of kamer tijdelijk kunt verhuren en/of de huurovereenkomst (relatief) eenvoudig kunt beëindigen. We zetten de opties op een rijtje.

Deze opties blijven bestaan

De volgende opties blijven bestaan onder de nieuwe wet:

1. verhuur ‘naar zijn aard van korte duur’ (zoals ‘short stay’ en recreatieve verhuur. Check wel of dit is toegestaan op basis van het bestemmingsplan!);
2. verhuur op basis van een ontruimingsclausule (‘diplomatenclausule’). Zo’n huurovereenkomst bevat een clausule op basis waarvan de huurder de woning moet ontruimen als de verhuurder of de vorige huurder de woning zelf (opnieuw) wil betrekken;
3. verhuur op basis van een doelgroepencontract. Als een persoon of gezin niet langer tot de doelgroep behoort (bijvoorbeeld jongere, student, promovendus, groot gezin), kan de huurovereenkomst worden beëindigd.
4. verhuur van een woning waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend (flexwoningen);
5. verhuur op basis van de Leegstandswet (onder meer woningen die bestemd zijn voor verkoop of afbraak).

Nieuwe opties voor tijdelijke verhuur

De nieuwe wet voegt de volgende tijdelijke verhuuropties toe (maximaal twee jaar). Deze opties zijn nu al opgenomen in artikel 22a Rtiv en gelden op dit moment alleen voor woningcorporaties.

Het gaat om verhuur aan huurders die:

6. voor werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland werken of studeren,
7. afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland werken of studeren;
8. door renovatie of sloop tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;
9. afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie zitten en een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte hebben;
10. begeleiding krijgen op grond van artikel 1.1.1 van de Wmo 2015;
11. een tweede of laatste kans-huurovereenkomst hebben gesloten met de woningcorporatie;
12. inwoonden bij hun inmiddels overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad.

Het lijkt erop dat optie 11 en 12 alleen blijven gelden voor huurders van woningcorporaties.

Nieuwe opties voor beëindiging van de huurovereenkomst

Daarnaast voegt de nieuwe wet de volgende beëindigingsmogelijkheden toe, die we wat uitgebreider toelichten.

13. Als de verhuurder de woning in gebruik wil geven aan zijn bloed- of aanverwant in de eerste graad (bijvoorbeeld aan zijn zoon of dochter).
    Voorwaarde is dat verhuurder in de huurovereenkomst al een beding opneemt waarin staat dat de huurovereenkomst zal eindigen na een bepaalde termijn, omdat de bloed- of aanverwant van de verhuurder er dan gaat wonen. Als verhuurder moet u hier dus al rekening mee houden als u de huurovereenkomst sluit met de huurder.
    Let op! Als het gaat om een zelfstandige woning heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding (vanaf 28 februari 2023 is dat € 7.156,-).
14. Als de verhuurder gaat ‘proef samenwonen’ en hij de andere woning nog niet durft te verkopen, kan hij de andere woning eenmalig, tijdelijk (maximaal twee jaar) verhuren.
    Hiervoor geldt een aantal (ingewikkelde) eisen:
    1. Verhuurder is een natuurlijk persoon en verhuurt niet meer dan één woning.
    2. Verhuurder heeft de woning voorafgaand aan de huurovereenkomst tenminste twee jaar als eigenaar bewoond.
    3. Verhuurder mag maar één huurovereenkomst sluiten via deze ‘proef samenwoon’-constructie.
    4. In de huurovereenkomst is een beding opgenomen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de huurperiode kan opzeggen ten behoeve van verkoop.
    5. Verhuurder is niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurperiode een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangegaan met de persoon met wie hij gaat samenwonen. Oftewel, een samenlevingscontract is niet voldoende én je moet het moment waarop je het huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat goed plannen. (Dit is een nogal merkwaardige en complicerende voorwaarde.)
    6. Op het moment dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op basis van deze ‘proef samenwoon’-opzeggingsgrond, moet hij ook melding doen bij het meldpunt van de gemeente. Dit meldpunt wordt ingesteld op basis van de Wet goed verhuurderschap.

Deze twee beëindigingsmogelijkheden kunnen in zeer specifieke gevallen uitkomst bieden voor de verhuurder, maar er zitten wel veel haken en ogen aan. De kans dat een verhuurder hier fouten maakt of bepaalde eisen vergeet, is groot. Dit lijkt mij niet wenselijk. Hopelijk past de Eerste Kamer het wetsvoorstel op dit punt nog aan. Daarnaast is het goed om u er bewust van te zijn dat de huurder in deze beide gevallen wel huurbescherming heeft en de rechter zo nodig moet beoordelen of de verhuurder zich terecht beroept op de opzeggingsgrond.

Geldt deze wetswijziging ook voor lopende huurcontracten?

De Wet vaste huurcontracten geldt niet voor lopende huurcontracten. Als u nog gebruik wilt maken van een tijdelijk huurcontract, dan kan dit nog tot het moment waarop de nieuwe wet in werking treedt. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer de nieuwe wet in werking treedt. Eerst moet de Eerste Kamer er nog mee instemmen.

Vragen of advies?

Heeft u vragen over de Wet vaste huurcontracten, of wilt u advies over de mogelijkheden in uw situatie? Neem dan contact op met Eline Aantjes via 06 301 16 182 of eline.aantjes@bosselaar.nl of met Joost Jacobs via 06 306 50 786 of joost.jacobs@bosselaar.nl.

(Foto: Steve Buissinne, via Pixabay)