Als eigenaar-verhuurder van een winkelcentrum komt er een moment waarop je je vastgoed wilt renoveren om het toekomstbestendig te maken. Wat zijn hiervan de gevolgen voor de huurovereenkomsten? Wat mag je aanpassen aan een bestaande huurovereenkomst en wanneer mag je een huurovereenkomst opzeggen? Je leest het in dit blog.
Elk renovatieplan heeft gevolgen voor huurders en huurovereenkomsten
De markt van winkelvastgoed is sterk in beweging. Fysieke winkels staan voor verschillende uitdagingen. Enerzijds moeten ze de strijd aanbinden met de webwinkels en anderzijds moeten ze energiezuiniger worden. Niet alleen voor huurders, maar zeker ook voor verhuurders is het van belang hier tijdig op in te spelen. Om een winkelcentrum aantrekkelijk te houden voor het publiek (optimale winkelbeleving) én voor (potentiële) huurders, is het van belang te zorgen dat ze up to date blijven en voldoen aan de modernste eisen.
Hoe pak je dit aan, als verhuurder-eigenaar van een winkelcentrum? Kies je voor een grootscheepse renovatie van het complete gebied, of voor een gefaseerd plan, met telkens kleinere aanpassingen? Welke keus je ook maakt, het kan effect hebben op de huurovereenkomst.
Belangrijk criterium: verandert renovatie de plaats of functie?
Hoe zit dat nou precies? Allereerst is het van belang duidelijkheid te scheppen over wat we onder renovatie verstaan. Renovatie kan zowel ‘sloop met vervangende nieuwbouw’ betekenen, als ‘gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’.
In beide gevallen geldt in de wet het volgende. Zolang de plaats en de functie van het gehuurde niet wijzigen, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst na renovatie kan worden voortgezet.
Verandert de ‘functie’ van het vastgoed, dan ligt het anders. Wanneer een serie winkelpanden wordt getransformeerd tot woningen, dan is geen sprake meer van dezelfde functie. De contractuele bestemming (woonruimte/bedrijfsruimte/kantoorruimte) is dan veranderd.
Het begrip ‘plaats’ moet je niet te strikt hanteren. Stel, er wordt een strip van tien winkels gerenoveerd en na de renovatie is de indeling zo gewijzigd dat er zeven winkels zijn ontstaan. Dan zijn die zeven winkels weliswaar groter dan in de oorspronkelijke situatie, maar staan ze mogelijk nog steeds op (nagenoeg) dezelfde plaats.
Twee mogelijkheden voor de verhuurder met een renovatieplan
De wetgever biedt de verhuurder met renovatieplannen twee mogelijkheden:
- Doe je huurder een redelijk voorstel.
- Zeg de huurovereenkomst op, op grond van dringend eigen gebruik.
Ad 1 Redelijk voorstel
Heb je als verhuurder een renovatie voor ogen waarbij je de huurovereenkomst (in de zin van artikel 7:290 BW) (al dan niet in gewijzigde vorm) wilt voortzetten? Dan moet je de huurder een redelijk (schriftelijk!) voorstel doen.
In dat voorstel geef je aan:
- hoe je de huurder tegemoetkomt voor het tijdelijk verminderde huurgenot (als gevolg van de renovatiewerkzaamheden)
- hoe de huurovereenkomst er na afloop van de renovatie uitziet.
Denk bijvoorbeeld aan een verhoogde huurprijs die past bij de verbeterde kwaliteit en/of de veranderde grootte van het gehuurde. Het voorstel moet redelijk zijn, gezien vanuit de belangen van zowel de huurder als de verhuurder.
Hoe weet je nou of dit laatste het geval is? Volgens de wetsgeschiedenis moet je bijvoorbeeld kijken naar:
- de noodzaak van medewerking van de huurder;
- de financiële consequenties voor de verhuurder, als de huurder niet wil meewerken;
- de huurprijsverhoging;
- de mogelijkheid voor de huurder om vervangende ruimte te vinden.
Let op: verschil renovatievoorstel en dringende werkzaamheden
Goed om te weten: het renovatievoorstel is iets anders dan ‘dringende werkzaamheden’ door de verhuurder (zie lid 1 van artikel 7:220 BW). ‘Dringende werkzaamheden’ zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk bijvoorbeeld aan regulier onderhoud en het bestrijden van een boktor, herstel van een verzakte fundering of de uitvoering van het buitenschilderwerk van een pand. De huurder is verplicht de uitvoering van dringende werkzaamheden te gedogen.
Dit lijkt duidelijk; toch is de grens tussen ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’ in de praktijk niet altijd scherp te trekken. Een belangrijk verschil is dat bij je er bij renovatie vanuit mag gaan dat het huurgenot toeneemt.
Wat nu als jouw huurder zich niet kan vinden in jouw renovatievoorstel? Dan kun je het aan de huurder gedane renovatievoorstel voorleggen aan de rechter. Oordeelt de rechter dat je voorstel redelijk is, dan is de huurder gehouden medewerking te verlenen aan het voorstel, maar wordt de huurovereenkomst niet van rechtswege overeenkomstig het voorstel gewijzigd. Het is aan de huurder om te beslissen of hij het redelijk voorstel aanvaardt of niet. Indien hij niet wil medewerken, kan de verhuurder de huurovereenkomst (laten) ontbinden.
Ad 2 Huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik
Het kan zijn dat je als verhuurder een renovatieplan hebt gemaakt dat het vastgoed zo ingrijpend wijzigt, dat de bestaande huurovereenkomst niet in stand kan blijven. In dat geval mag je de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’, zie artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Pas als de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst zijn verstreken, mag de verhuurder zich ook beroepen op de belangenafweging van lid 3 van artikel 7:296 BW.
Als de huurder daarmee niet instemt, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter bepaalt vervolgens of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Hij let daarbij op twee zaken: is er sprake van a) duurzaam gebruik en b) dringend eigen gebruik.
Wanneer is sprake van ‘duurzaam gebruik’?
Indien plaats en functie van het gehuurde niet veranderen, dan geldt het uitgangspunt dat de huurovereenkomst in beginsel kan worden voortgezet en opzegging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Als plaats en/of functie wél wijzigen, is sprake van renovatie die zonder voortzetting van de huur niet mogelijk is. Dat laatste geval valt onder ‘duurzaam gebruik’ in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW (zie ter vergelijking ook artikel 7:220 BW lid 2-3).
Let op: Ook in het geval dat plaats en functie niét wijzigen, kan het toch zo zijn dat de renovatie en alles wat daarmee samenhangt van dien aard is dat de bestaande de huurovereenkomst moet worden beëindigd. Bijvoorbeeld wanneer de renovatie zo omvangrijk is dat het gehuurde een compleet andere grootte of uitstraling o.i.d. heeft gekregen. Als er reeds subsidies of vergunningen (voor de sloop of herinrichting van een gebied) zijn verkregen voor de renovatie, kan dat meewegen in de beoordeling.
Binnen renovaties van bedrijfsruimtes geldt bovendien (meer dan bij woonruimte) dat ook economische belangen van de verhuurder meewegen.
Hoe zit het met ‘dringend eigen gebruik’?
Hoe boordeelt een rechter of er sprake is van dringend eigen gebruik? De verhuurder hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen; het is voldoende als hij het aannemelijk kan maken. Als het bijvoorbeeld zeer waarschijnlijk is dat de verhuurder een hoger huurrendement behaalt na renovatie, kan dit al (mede) grond zijn om te spreken van dringend eigen gebruik.
De Hoge Raad zegt er dit over (zie ook het arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494). Dringend gebruik betekent dat het pand van wezenlijk belang is voor de verhuurder. Het kan daarbij zo zijn dat hij meerdere alternatieven heeft, maar dat betekent niet dat de verhuurder verplicht is hier een van te kiezen. Hij beslist zelf. Een huurder die het hiermee oneens is, moet voldoende aannemelijk maken dat het voor de verhuurder in de rede ligt om juist dat ene alternatief te kiezen.
Als de rechter oordeelt dat er sprake is van dringend eigen gebruik, dan moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Hij maakt dan niet ook nog eens een afweging van de belangen van de huurder. De rechter komt alleen tot een belangenafweging wanneer er géén sprake is van dringend eigen gebruik, en de huurovereenkomst aan het eind van de ‘tweede huurtermijn’ is gekomen (artikel 7:292 lid 2 BW) en de verhuurder een beroep doet op de belangenafweging als opzeggingsgrond in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW.
Handel niet te snel, laat je adviseren
Op papier zou je denken dat het allemaal redelijk duidelijk is. Toch zie je in de praktijk veel geschillen op dit gebied. Met andere woorden: het is vaak geen uitgemaakte zaak of je een renovatie kunt uitvoeren mét of zónder voortzetting van de huurovereenkomst.
Weeg dus goed af welke strategie je kiest. Recent was er een opvallende uitspraak van de rechtbank Amsterdam die oordeelde dat niet voldaan was aan de vereisten voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik en overwoog dat het meer voor de hand had gelegen om een renovatievoorstel te doen.
Alle reden voor de verhuurder om van tevoren goed uit te (laten) zoeken wat je mogelijkheden zijn. Wij zijn je daarbij graag van dienst. Neem gerust contact op met Olivier Schoemaker, via 06 – 821 436 46 of e-mail: olivier.schoemaker@bosselaar.nl.
(Foto: Shutterstock.com)
