Koop breekt geen huur: de haken en ogen

In het huurrecht geldt de regel: ‘koop breekt geen huur’ (art. 7:226 BW). Dat wil zeggen: de huurovereenkomst gaat bij de verkoop van een pand automatisch over op de nieuwe eigenaar. Kraakhelder toch? Ja en nee, want er zitten haken en ogen aan.

In het contractenrecht geldt als uitgangspunt dat als twee partijen een contract sluiten een derde daaraan geen rechten en plichten kan ontlenen. Maar bent u eigenaar en verhuurder van onroerend goed en verkoopt u uw pand? Dan gaat de huurder mee. De derde (koper) wordt dus contractspartij, terwijl hij nooit voor het huurcontract heeft getekend. Met andere woorden: ‘koop breekt geen huur’.

Wanneer geldt ‘koop breekt geen huur’ niet?

In sommige gevallen wordt het pand verkocht, maar geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ toch niet of is het onzeker of de regel geldt.

• Bij een gebruiksovereenkomst
  Een gebruiksovereenkomst is geen huurovereenkomst. Betaalt de gebruiker geen tegenprestatie, dan is geen sprake van huur en geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ niet. Wisselt de eigenaar, dan gaat de gebruiksovereenkomst dus niet mee over.
• Verhuurder is geen eigenaar
  Zijn de verhuurder en de eigenaar niet dezelfde (rechts)persoon en draagt de eigenaar zijn pand over, dan gaat de huurovereenkomst niet mee over. Het is namelijk niet de verhuurder die de juridische eigendom overdraagt en dat is een vereiste. Dit speelt ook bij economische eigendomsoverdracht, waarbij de verhuurder slechts economisch eigenaar is en geen juridisch eigenaar.
• Pand nog niet in gebruik bij eigendomsoverdracht
  Een derde mogelijke uitzondering speelt bij (forward funding) nieuwbouwtransacties. De projectontwikkelaar sluit al een huurovereenkomst met een huurder, maar deze gaat nog niet in. Het gebouw is namelijk nog niet gerealiseerd. Vervolgens draagt de projectontwikkelaar de grond waarop het gebouw wordt gebouwd, of het gebouw zelf al over aan de eindbelegger voordat die aankomend huurder het gebouw in gebruik neemt. Het is niet zeker of de huurovereenkomst in dat geval mee overgaat.

Hoe kunt u als verhuurder gedoe voorkomen?

• Leg in de koopovereenkomst tussen projectontwikkelaar en eindbelegger expliciet vast dat de huurovereenkomst mee overgaat.
• Laat de huurder tekenen dat hij bij voorbaat medewerking verleent aan de overdracht.

Als u het zo aanpakt, staat vast dat de opvolgend verhuurder het huurcontract overneemt.

Welke rechten en verplichtingen gaan mee over?

• Rechten en verplichtingen die opeisbaar worden na overdracht
  Een ander punt dat voor verwarring kan zorgen, is: welke rechten en plichten gaan er nou precies over wanneer een pand wordt overgedragen aan een nieuwe verhuurder? De regel is dat alleen de rechten en plichten die opeisbaar worden na het moment van overdracht overgaan.

Stel, de overdracht vindt plaats op 1 januari 2022. Dan gaan de huurtermijnen tot en met 31 december 2021 niet over. Als de huurder een deel van de huur vóór 1 januari 2022 niet heeft betaald, dan moet de oude verhuurder deze innen. Wilt u dit anders regelen? Dan moet de oude verhuurder de huurvordering cederen (= overdragen) aan de nieuwe verhuurder. De huurder moet van deze cessie op de hoogte worden gesteld.

De vraag welke rechten en verplichtingen mee overgaan, is ook om een andere reden relevant. Als een huurder een huurachterstand heeft van drie maanden, dan kan de verhuurder de rechter normaal gesproken verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. Wilt u als nieuwe verhuurder ontbinding vorderen, maar is de huurachterstand ontstaan toen de vorige verhuurder nog eigenaar was van het pand? Dan kunt u de huurovereenkomst niet laten ontbinden op basis van de huurachterstand die toen is ontstaan.

• Rechten en verplichtingen direct gekoppeld aan gebruik gehuurde
  Alleen de afspraken uit de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde gaan mee over. Het gaat dan om afspraken die rechtstreeks betrekking hebben op de huurverhouding en die verdisconteerd zijn in de huurprijs. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over de afbakening van het gehuurde, de hoogte van de huurprijs, afspraken over onderhoud of over de oplevering aan het einde van de huurperiode. Wat als bepaalde afspraken niet zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en de oude verhuurder de nieuwe verhuurder van die afspraken niet op de hoogte stelt? Dan is de nieuwe verhuurder toch aan de afspraken gebonden.Maakt de huurder gratis gebruik van een bepaalde voorziening (bijvoorbeeld parkeerplaats of opslagruimte)? Dan is dit gebruik niet verdisconteerd in de huurprijs en is de nieuwe verhuurder niet aan die afspraak gebonden.Ook een koopoptie en voorkeursrecht gaan in principe niet mee over, tenzij de huurder hiervoor in feite een vergoeding betaalt tijdens de huurperiode. In dat geval gaan deze rechten wel mee over, omdat de rechten verdisconteerd zijn in de huurprijs.

Wat als de verhuurder een deel van het pand overdraagt?

Als u een deel van een pand overdraagt waar een huurder in zit, dan ontstaat de situatie dat er twee verhuurders zijn en één huurder. De ene verhuurder verhuurt bijvoorbeeld de begane grond en de andere verhuurder verhuurt de verdieping erboven aan dezelfde huurder. Dit roept allerlei vragen op, zoals:

• Stel, er is sprake van een gebrek in de installaties van het pand die door beide delen van het pand lopen. Wie moet je als huurder aanspreken: beide verhuurders voor elk een deel, of één verhuurder voor het geheel?
• Wat als je in het vervolg enkel nog de begane grond wilt huren, is het dan voldoende om een huuropzegging te sturen naar de verhuurder van de eerste verdieping? Of moet de (oorspronkelijke) huurovereenkomst worden gezien als één geheel en moet de huurder formeel aan beide verhuurders opzeggen?
• Aan wie moet de huurder welk deel van de huur betalen? Hierover heeft de rechter geoordeeld dat, zolang de verhuurders niet eensluidend hebben medegedeeld aan wie de huurder welk deel moet betalen, de huurder de betaling geheel mag opschorten. Anders zou de huurder mogelijk aan de verkeerde betalen en moet hij die betaling zelf terug zien te krijgen bij de ander.

Vragen of advies? Neem contact op

Het lijkt zo vanzelfsprekend dat de huurovereenkomst volledig mee overgaat bij de verkoop van een pand. Dit blijkt toch niet altijd zo te zijn. Heeft u als verhuurder een discussie met de huurder of andersom? En heeft de verhuurder het pand ooit overgenomen van een vorige eigenaar? Dan is het verstandig om te checken of de rechten of verplichtingen waarover discussie bestaat wel zijn overgegaan.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met Eline Aantjes-Breel via 06 301 16 182 of eline.aantjes@bosselaar.nl.

(Foto: Matt Walsh via Unsplash)