Op 10 mei 2023 publiceerde het Financieel Dagblad een artikel getiteld ‘Hugo de Jonge weet kant-en-klare flexwoningen moeilijk te slijten’. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in totaal 2.000 flexwoningen gekocht, in afwachting van afname van de flexwoningen door gemeenten en woningcorporaties.
Tot op heden blijft het verwachte enthousiasme van de marktpartijen over de flexwoningen echter uit. Dit terwijl de Vereniging van woningcorporaties Aedes onlangs met 36 bouwbedrijven raamovereenkomsten heeft gesloten voor het leveren van circa 8.000 flexwoningen aan woningcorporaties.
Wat is er aan de hand? Er blijken praktische en juridische bezwaren te zijn bij het plaatsen van flexwoningen door woningcorporaties. In dit blog zetten wij kort een aantal van die bezwaren op een rij. Twee factoren staan hierbij centraal: de verhouding tussen woningcorporaties en gemeenten en de verhouding tussen woningcorporaties en huurders.
Verhouding gemeente
Een eerste praktisch bezwaar is dat woningcorporaties vaak niet genoeg grondposities beschikbaar hebben om op korte termijn flexwoningen te kunnen plaatsen. Om dit op te lossen, moeten ze in gesprek met gemeenten. Dan is vervolgens de (juridische) vraag hoe je omgaat met de grond die in eigendom is van de gemeente. Daarvoor zijn grofweg drie mogelijkheden: koop, zakelijke rechten (erfpacht en opstal) en huur.
Koop
Koopt de woningcorporatie de grond van de gemeente? Dan is het wellicht noodzakelijk om op grond van het Didam-arrest een aanbestedingstraject te volgen. Hoewel een woningcorporatie vooralsnog niet aanbestedingsplichtig lijkt (ook al is daar op Europees niveau veel discussie over), is de gemeente dat wel.
Daarnaast kan de ruimtelijke procedure voor het plaatsen van flexwoningen voor vertraging zorgen. Naast een vergunning is er mogelijk een ontheffing nodig vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan. Deze procedures, hoewel een verkorte procedure mogelijk is onder de Crisis- en herstelwet, kosten tijd.
Zakelijke rechten
De woningcorporatie kan een erfpachtrecht vestigen, eventueel in combinatie met een opstalrecht. Het is namelijk onduidelijk of flexwoningen vanwege het plaatsen op de grond, een onroerende zaak, worden nagetrokken en daarmee een onroerende zaak worden. Het criterium voor natrekking is of het gebouw duurzaam met de grond is verenigd. Beide aspecten – duurzaamheid én vereniging met de grond – spelen een rol bij de beoordeling.
Vereniging met de grond is bij flexwoningen vaak niet het probleem, duurzaamheid is een ander verhaal. Hiervoor is namelijk vereist dat het gebouw ‘naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven’ (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin)). Dat laatste is niet bij alle flexwoningen vanzelfsprekend het geval.
De vraag of sprake is van natrekking en daarmee van een onroerende zaak, is van belang voor het eigendom van de flexwoningen. Is het antwoord hierop ‘ja’ en is de gemeente eigenaar van de grond, dan wordt de gemeente door natrekking eigenaar van de flexwoning. In dat geval moet ten behoeve van de woningcorporatie een opstalrecht worden gevestigd.
De vraag of flexwoningen onroerend of roerend is ook relevant voor de eventuele financiering. Op 20 juni 2022 antwoordde Hugo de Jonge op een Kamervraag naar de status van flexwoningen (roerend of onroerend) als volgt: ‘In het kader van de verhuurderheffing zijn flexwoningen altijd beschouwd als onroerend goed’ (Brief aan de Tweede Kamer van het Ministerie van BZK d.d. 20 juni 2022).
Huur
Dan over de derde mogelijkheid: huur. Allereerst is het de vraag hoe de toewijzingsregeling werkt in het geval van flexwoningen. Flexwoningen zijn namelijk gericht op specifieke doelgroepen, zoals starters, gescheiden ouders, statushouders, enzovoort. De regels voor het toewijzen van woningen zijn over het algemeen geregeld in huisvestingsverordeningen die gemeenten opstellen. Een woningcorporatie moet dus in gesprek met de gemeente over het puntensysteem en de urgentie bij het toewijzen van flexwoningen aan specifieke doelgroepen.
Vervolgens moet een woningcorporatie huurcontracten sluiten met de huurders van de flexwoningen. Het is voor een woningcorporatie in beperkte gevallen (bepaalde doelgroepen) mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten voor een periode korter dan twee jaar. Wordt een huurcontract afgesloten voor een periode langer dan twee jaar? Dan moet er een wettelijke beëindigingsmogelijkheid worden opgenomen in het huurcontract. Bijvoorbeeld voor het geval de omgevingsvergunning afloopt voor deze activiteit (gebaseerd op artikel 7:274 lid 1 sub g BW).
Voornemens overheid
Op 2 mei 2023 heeft Hugo de Jonge een Kamerbrief gestuurd met een update over de status van flexwoningen. Daarin noemt de minister ook plannen om de realisatie van flexwoningen te versnellen. Rijk, gemeenten en woningcorporaties moeten in gesprek over de herplaatsing van flexwoningen na maximaal 15 jaar. Deze herplaatsing brengt risico’s met zich mee, zowel op praktisch als op financieel gebied. De overheid wil deze risico’s mitigeren door een deel van de (financiële) risico’s op zich te nemen.
Heeft u vragen en/of wilt u op de hoogte blijven?
Wilt u op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen rondom flexwoningen? Volg dan onze LinkedIn pagina en website. In het najaar organiseert Bosselaar Strengers Legal Partners een bijeenkomst over flexwoningen voor woningcorporaties. Heeft u interesse in deze bijeenkomst of vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan s.v.p. contact op met Nathalie Aalbers (nathalie.aalbers@bosselaar.nl) of Gerjanne van de Waerdt (gerjanne.vandewaerdt@bosselaar.nl).
(Foto: Tierra Mallorca via Unsplash)
