Een huurovereenkomst opzeggen: hoe moeilijk kan dat zijn? Toch gaat het regelmatig mis. Dat is vervelend voor betrokkenen, want de gevolgen kunnen groot zijn. In deze blog leggen we uit waar het mis kan gaan en hoe je dat kunt voorkomen.
Problemen met huuropzegging
Een geschil rond een huuropzegging ontstaat vaak om een van de volgende redenen.
- De huurovereenkomst wordt te laat opgezegd.
- De wijze van opzeggen voldoet niet aan de formaliteiten.
- De huuropzegging heeft de andere partij niet bereikt.
- De opzegging is niet aan de juiste partij gericht.
Sommige factoren hangen met elkaar samen.
-
De huurovereenkomst wordt te laat opgezegd
Voor het opzeggen van een huurovereenkomst geldt een opzegtermijn. Neem je deze niet in acht, dan kan de huurovereenkomst niet eindigen op de beoogde einddatum. Met name bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kan een te late opzegging vergaande gevolgen hebben.
Loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is de impact beperkt. Een maand later opgezegd, betekent dat de huurovereenkomst pas een maand later eindigt. Dat is natuurlijk heel vervelend als de verhuurder andere plannen had met het gehuurde na de beoogde einddatum.
De grootste problemen ontstaan echter bij huurovereenkomsten die met een langere huurperiode worden verlengd. Dit speelt bij bedrijfsruimte. Een te late huuropzegging betekent dan dat de huurovereenkomst direct wordt verlengd met bijvoorbeeld vijf jaar. Had de huurder al een huurcontract met een andere verhuurder voor een nieuwe locatie gesloten, dan heeft de huurder een groot probleem. Niet alleen moet hij de huurpenningen voor vijf jaar betalen, ook heeft hij vaak een exploitatieplicht, waar hij niet aan kan voldoen als hij ook elders huurt.
Soms zegt een huurder net te laat op, een paar dagen of weken na de datum waarop hij had moeten opzeggen. Voorheen was de rechtspraak dan heel strikt: te laat is te laat; tegenwoordig zijn rechters coulanter. Wist de verhuurder bijvoorbeeld al dat de huurder wilde vertrekken of is de huuropzegging wel tijdig verzonden, maar heeft die de verhuurder niet op tijd bereikt (bijvoorbeeld door een onjuist adres)? Dan kan de rechter oordelen dat het niet redelijk is om uit te gaan van een verlenging van het huurcontract. Daarbij speelt mee dat de opzegtermijn bedoeld is de verhuurder voldoende tijd te geven om een alternatieve huurder te zoeken. Bij een te late opzegging van een paar dagen is de verhuurder niet in dat belang geschaad. Als de huurder echter veel te laat is met zijn opzegging, dan zal de huurder wel verplicht zijn de nieuwe huurperiode uit te zingen.
-
De wijze van opzeggen voldoet niet aan de formaliteiten
In de wet en in de meeste huurovereenkomsten staat dat je een huuropzegging moet doen per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.
Een deurwaardersexploot is een akte waarin een deurwaarder meldt dat hij een officiële mededeling aan een partij heeft gedaan en/of deze partij een document heeft overhandigd. De rechter ziet zo’n exploot als onomstotelijk bewijs dat degene aan wie de mededeling is gedaan, de mededeling daadwerkelijk heeft ontvangen. Met een exploot ben je er dus helemaal zeker van dat je goed zit.
Toch kiezen veel mensen in de praktijk voor een andere manier: mondeling, per e-mail of zelfs via Whatsapp. Mag dat?
Rechters oordelen dat de huurovereenkomst ook op zo’n andere manier mag worden opgezegd, mits de huuropzegging de andere partij heeft bereikt en het voor de andere partij dus voldoende duidelijk is dat de opzeggende partij de huurovereenkomst wil beëindigen. Het is aan de opzeggende partij om dit aan te tonen.
-
De huuropzegging heeft de andere partij niet bereikt
Wat als de geadresseerde partij de huuropzegging niet heeft ontvangen? Bijvoorbeeld omdat deze naar het verkeerde post- of mailadres is verzonden, of in de spambox is beland en vervolgens is verwijderd.
Mogelijk kun je als afzender wel bewijzen dat je de opzegging hebt verstuurd, maar dat is voor de rechter niet voldoende. Je moet bewijzen dat de andere partij de opzegging echt heeft ontvangen. Met andere woorden: het gaat erom dat de opzegger aantoont dat de opzegging naar het adres is verzonden waarvan hij redelijkerwijs mag verwachten dat hij de geadresseerde heeft bereikt.
Dat is lastig via e-mail; vaak staat ‘automatisch ontvangstbevestiging verzenden’ uitgeschakeld. Met een deurwaardersexploot ben je zeker van je zaak. Per aangetekende brief meestal ook, maar de ontvanger kan de aangetekende brief ook weigeren.
Heeft de opzegging de andere partij niet tijdig bereikt, dan kan het verstandig zijn om alsnog op te zeggen – zij het te laat – en het standpunt in te nemen dat het niet redelijk is dat de andere partij zich beroept op de te late opzegging. De rechter zal echter alleen meegaan in zo’n standpunt als er bijkomende omstandigheden zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de andere partij al wist dat de opzeggende partij de huurovereenkomst wilde beëindigen en/of de latere huuropzegging slechts enkele dagen of weken te laat was.
-
De opzegging is niet aan de juiste partij gericht
Bij het opzeggen van een huurovereenkomst is het belangrijk dat je de opzegging richt aan de juiste partij of partijen. De huurovereenkomst moet aan alle huurders worden opgezegd. Gebeurt dat niet, dan kan de andere huurder – aan wie niet is opgezegd – blijven zitten.
Bij woonruimte gaat het nog wel eens mis als de huurder die op het huurcontract staat een medehuurder krijgt. Trouwt de huurder, dan wordt zijn echtgenoot automatisch medehuurder. Gaat een huurder samenwonen, dan zal hij de verhuurder toestemming moeten vragen of zijn vriend/vriendin medehuurder mag worden. Een nieuw huurcontract is in beide gevallen niet nodig, zodat een verhuurder op het moment van opzeggen kan vergeten dat er een medehuurder is.
De huurovereenkomst moet echter aan beide partijen – huurder en medehuurder – worden opgezegd. Gebeurt dat niet, dan kan de medehuurder blijven zitten. Hij wordt de nieuwe huurder. Sterker nog, is hij getrouwd met de oorspronkelijke huurder, dan wordt de oorspronkelijke huurder (wiens huurovereenkomst is geëindigd) automatisch weer medehuurder en is de verhuurder dus geen stap verder.
Bij bedrijven is het vooral van belang om scherp te hebben wie de huidige huurder is. Bij een fusie of splitsing gaat de huurovereenkomst bijvoorbeeld automatisch mee over, terwijl het huurcontract niet per se wordt aangepast.
Hoe voorkom je problemen bij opzegging?
Als je veel tijd hebt voor een huuropzegging en je wil geen extra kosten maken, zeg dan eerst op per e-mail, of per aangetekende brief en vraag om een ontvangstbevestiging. Krijg je die niet of heb je nog maar enkele dagen om op te zeggen, laat de huuropzegging dan versturen per deurwaardersexploot. De kosten voor zo’n exploot vallen in het niet bij de kosten voor een verlengde huurperiode of procedure.
Zeker zijn van je zaak? Laat ons even meekijken
Heeft u te maken met een geschil rondom een huuropzegging? Of bent u van plan om een huurovereenkomst op te zeggen en wilt u er zeker van zijn dat er niets mis kan gaan? Laat een advocaat de opzegging checken, om ellende te voorkomen. Neem gerust contact op met Eline Aantjes-Breel via 06 301 16 182 of eline.aantjes@bosselaar.nl.
(Foto: Bundo Kim via Unsplash)
