Een huurachterstand van drie maanden. Dat betekent einde huurovereenkomst, toch? Zo simpel is het niet en zeker niet (meer) bij woonruimte. Als de rechter oordeelt over de beëindiging van een huurovereenkomst, kijkt hij naar alle omstandigheden. Eén ervan is of de verhuurder de huurachterstand heeft gemeld bij het college voor schuldhulpverlening. Heeft hij dat niet gedaan, dan kan de rechter besluiten de huurovereenkomst niet te beëindigen. In deze blog leggen we uit welke stappen je als verhuurder moet zetten.
Waar kijkt een rechter naar bij afweging beëindigen huurovereenkomst?
In de praktijk is het uitgangspunt dat de rechter een huurovereenkomst beëindigt als de huurder een huurachterstand heeft van drie maanden. Toch gebeurt dit niet altijd. De rechter kijkt namelijk ook naar de omstandigheden van de huurder. Waarom betaalt hij zijn huur niet? Wat zijn de gevolgen als hij zijn huis uit moet? Is hij op korte termijn in staat de huur weer volledig te betalen en zijn huurachterstand in te lopen? Soms geeft de rechter de huurder daarbij een zogenaamde ‘terme de grâce’ (artikel 7:280 BW). De huurder krijgt dan een laatste mogelijkheid om alsnog aan zijn huurverplichtingen te voldoen.
Wanneer moet je als verhuurder een huurachterstand melden?
Sinds 1 januari 2021 houdt de rechter rekening met een extra omstandigheid. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht de verhuurder namelijk om een huurachterstand en de gegevens van de huurder door te geven aan het college voor schuldhulpverlening (een gemeentelijke instantie), nadat hij de volgende stappen heeft gezet.
- De verhuurder probeert om persoonlijk contact te zoeken met de huurder en deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen.
- De verhuurder wijst de huurder op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.
- De verhuurder stuurt de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering over de betalingsachterstand.
- Bij die schriftelijke herinnering biedt verhuurder aan om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken; de huurder reageert daarop niet, of maakt geen bezwaar.
Geeft de huurder geen toestemming om zijn gegevens te verstrekken en de huurachterstand te melden? Dan mag de verhuurder dit niet doen. Reageert de huurder niet – en dat komt in de praktijk vaak voor – dan moet de verhuurder de huurachterstand wél melden.
Let op: het is niet nodig om drie maanden te wachten met informeren en melden. Al vanaf het moment dat sprake is van een huurachterstand, kan een verhuurder bovengenoemde stappen zetten en zo nodig de melding doen.
Hoe zit het met persoonsgegevens als je een melding doet?
Omdat je bij een melding van een huurachterstand persoonsgegevens moet doorgeven, moet een verhuurder formeel eerst een overeenkomst met de gemeente sluiten over de zogenaamde ‘verwerking van persoonsgegevens’. Voor kleine, particuliere verhuurders is dit nogal omslachtig. Zij kunnen huurachterstanden daarom melden via de website https://www.achterstandenaanleveren.nl/
Sanctie niet melden huurachterstand
‘Officieel’ is er geen sanctie als de verhuurder de huurachterstand niet meldt. Toch houden rechters er wel degelijk rekening mee of de verhuurder alle stappen heeft doorlopen. Er zijn inmiddels diverse uitspraken gepubliceerd, waarin rechters oordelen dat de verhuurder zijn meldverplichting niet is nagekomen en een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom afwijzen.
Klik op de links voor voorbeelden van recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam, nogmaals de rechtbank Amsterdam en de rechtbank Rotterdam.
Ook hebben verschillende rechtbanken aan alle deurwaarders in hun gebied een brief gestuurd waarin zij:
– wijzen op de informatie- en meldplicht bij een huurachterstand; én
– benadrukken dat bij niet-naleving een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst of ontruiming van de woning kan worden afgewezen.
Met andere woorden: het niet naleven van de informatie- en meldingsverplichting wordt in de praktijk wel degelijk gesanctioneerd.
Samengevat
Betaalt jouw huurder de huur niet op tijd? Zorg dat je direct actie onderneemt. Stuur een betalingsherinnering, neem telefonisch contact op, wijs de huurder op de mogelijkheden van schuldhulpverlening en vraag de huurder of hij bezwaar heeft tegen het melden van de huurachterstand. Dit is zowel in het belang van de huurder – die hopelijk een hogere schuldenlast voorkomt – als in het belang van jou als verhuurder; de huurachterstand blijft immers beperkt.
Blijft de huurachterstand bestaan (of zelfs oplopen) en is beëindiging van de huurovereenkomst nog de enige optie? Dan zal de rechter bij zijn beslissing meenemen of je voldaan hebt aan de informatie- en meldingsplicht.
Advies?
Heb jij als verhuurder te maken met een huurachterstand en weet je niet zeker of je de juiste weg bewandelt? Neem gerust contact op met Eline Aantjes-Breel via 06 301 16 182 of eline.aantjes@bosselaar.nl.
