Bedrijven en instellingen die veel energie gebruiken, zijn al jaren verplicht om alle energiebesparende maatregelen te treffen die een terugverdientijd van vijf jaar hebben. Om beter te kunnen monitoren of deze plicht ook daadwerkelijk wordt nagekomen, hebben bedrijven en instellingen sinds 1 juli 2019 de plicht om te rapporteren over de genomen maatregelen.
Veel maatregelen betreffen wijzigingen in en aan het gebouw. Maar is de verhuurder of de huurder verantwoordelijk voor het nemen van de maatregelen en het rapporteren daarover? En welke afspraken maak je hierover in je huurcontract?
Welke bedrijven en instellingen?
De plicht om alle energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van vijf jaar, geldt voor type A- en B-inrichtingen, met een elektriciteitsverbruik boven 50.000 kWh of gasverbruik boven 25.000 m3 per jaar (artikel 2.15 Activiteitenbesluit).[1] Voorbeelden van type A-inrichtingen zijn kantoren, scholen, kerken en (jeugd)zorginstellingen. Type B-inrichtingen zijn milieubelastender dan type A-inrichtingen (maar niet zo milieubelastend als type C-inrichtingen, waarvoor een omgevingsvergunning milieu is vereist). Voorbeelden van type B-inrichtingen zijn drukkerijen, garages en laboratoria.
Welke maatregelen?
De overheid heeft voor 19 bedrijfstakken een lijst met erkende maatregelen opgesteld. In deze lijsten zijn algemene maatregelen zoals ‘toepassing van ledlampen’, ‘isolatie van leidingen’ en ‘spouwmuren isoleren’ genoemd. Daarnaast bevatten de lijsten bedrijfstakspecifieke maatregelen. Afwijkende of alternatieve maatregelen zijn toegestaan, maar deze moeten dan gelijkwaardig zijn aan de erkende maatregelen.[2]
Alle maatregelen die binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend, moeten worden genomen. Als algemeen wordt aangenomen voor een branche dat een bepaalde maatregel gemiddeld kan worden terugverdiend binnen vijf jaar, betekent dit nog niet dat dit algemene, branchebrede kader ook voor elk specifiek bedrijf binnen die branche geldt. In een zaak had Aldi gemotiveerd betwist dat de terugverdientijd van een bepaalde maatregel voor enkele specifieke Aldi-filialen meer dan vijf jaar zou zijn. De rechtbank oordeelde dat de gemeente niet had mogen uitgaan van branchebrede gemiddelden en algemene bandbreedtes. De gemeente had voor deze specifieke filialen moeten onderzoeken of de terugverdientijd wel onder de vijf jaar lag. Aldi hoefde de maatregelen dus niet te treffen.[3]
Rapporteren
Inrichtingen die onder de energiebesparingsplicht vallen, hebben ook de plicht om de overheid te informeren welke energiebesparende maatregelen zij hebben getroffen. Uiterlijk op 1 juli 2019 moest voor het eerst gerapporteerd worden en vervolgens moet iedere vier jaar opnieuw gerapporteerd worden.
Wie is verantwoordelijk?
De drijver van de inrichting is verplicht om de maatregelen te treffen en daarover te rapporteren. Wie is de drijver? De drijver is de feitelijke exploitant en/of degene die een bepaalde mate van zeggenschap over of betrokkenheid bij de exploitatie heeft.[4]
- Daarbij is van belang in hoeverre de verhuurder kan afdwingen dat besparingsmaatregelen in het gehuurde worden genomen. In een zaak van de Beverwijkse Bazaar had de verhuurder vergaande bevoegdheden: Hij kon wijzigingen aanbrengen die nodig waren in verband met milieu-eisen; in het contract was vastgelegd dat overtreding van milieuregelgeving niet was toegestaan en verhuurder kon in dat kader aanwijzingen geven; ook mocht de verhuurder op kosten van huurder noodzakelijke maatregelen nemen, indien de huurder deze zelf niet uitvoerde. Met deze vergaande bevoegdheden had de verhuurder zichzelf in feite in de voet geschoten, want de rechter oordeelde dat de verhuurder de drijver van de inrichting was en verantwoordelijk was voor het treffen van de maatregelen.[5]
- Als de verhuurder niet deze vergelijkbare, vergaande bevoegdheden heeft, zal in principe de huurder drijver zijn van de inrichting als hij het gebouw alleen huurt.
- Wordt een gebouw aan meerdere huurders verhuurd, dan zullen de verhuurde units tezamen vaak als ‘één inrichting’ worden gezien, waarvan de verhuurder drijver is. Heeft de units onvoldoende technische, functionele of organisatorische bindingen, dan worden de units als afzonderlijke inrichtingen gezien en zijn mogelijk de huurders ‘drijver’ van hun unit. Eventueel kunnen de gezamenlijke installaties als afzonderlijke ‘inrichting’ worden gezien, waarvan de verhuurder dan de drijver is.
Kortom, het hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst wie als ‘drijver’ van de inrichting wordt aangemerkt en wie dus maatregelen moet treffen en moet rapporteren. Het is dan ook van belang om aandacht te besteden aan dit onderwerp bij het aangaan van de huurovereenkomst.
ROZ-model
Inmiddels heeft de ROZ modelclausules voor kantoorruimte-overeenkomsten ter beschikking gesteld.[6] Daarin staan overigens niet alleen bepalingen over het treffen van energiebesparende maatregelen, maar ook bepalingen over de energielabel C-verplichting die vanaf 2023 geldt.
In de modelclausules is onder meer opgenomen:
- dat indien een partij wijzigingen of onderhoud uitvoert, deze partij moet kiezen voor een erkende energiebesparende maatregel;
- dat indien een partij energiebesparende maatregelen wil treffen, de andere partij deze moet toestaan en deze niet ongedaan mag maken;
- wanneer de huurder bij het einde van de huur een vergoeding ontvangt voor de getroffen voorzieningen. Deze regeling is echter zeer vaag en concretisering is dan ook aan te raden;
- dat partijen aan elkaar rapporteren welke maatregelen zijn getroffen.
Indien het treffen van energiebesparende maatregelen noodzakelijk is om te voldoen aan de label C-verplichting (of in de toekomst een hogere energielabelverplichting), dan treden partijen in overleg welke maatregelen genomen worden.
- Betreft het een maatregel aan een zaak waarvan huurder de onderhoudskosten draagt (artikel 11 algemene bepalingen), dan vergoedt verhuurder de helft.
- Is de maatregel gerelateerd aan verhuurdersonderhoud, dan mag de verhuurder de huur verhogen. Bereiken partijen geen overeenstemming over de huurverhoging, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. Dit laatste is nogal ingrijpend voor een huurder, dus het is zaak deze bevoegdheid duidelijk in te kaderen (als partijen er al voor kiezen om deze bepaling op te nemen).
Tot slot
Aangezien een schending van de energiebesparingsplicht en/of de rapportageplicht kan leiden tot (financiële) sancties en het treffen van energiebesparende maatregelen flinke kosten met zich kan brengen, is het zaak om bij het aangaan van de huurovereenkomst goede afspraken te maken wie waarvoor verantwoordelijk is. Ook als de huurovereenkomst al loopt, kunnen alsnog afspraken worden gemaakt over wie welke maatregelen treft en daarvoor de kosten draagt. Zo worden schending van de energiebesparingsplicht en de rapportageplicht voorkomen én kunnen partijen zich ervan verzekeren dat zij tijdig voldoen aan de label C-verplichting.
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u weten hoe u goede afspraken kunt maken met uw (ver)huurder over de energiebesparings- en rapportageplicht? Neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten.
[1] Bij type C-inrichtingen wordt de energiebesparingsplicht in de omgevingsvergunning milieu vastgelegd.
[2] Zie https://www.infomil.nl/onderwerpen/duurzaamheid-energie/energiebesparing/erkende-maatregelen/ voor de lijsten.
[3] Rb. Amsterdam 18 december 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9147.
[4] In een memo ‘verantwoordelijke energiebesparing utiliteitsbouw’ van de IVBN, Vastgoedmanagement Nederland en de omgevingsdiensten zijn afspraken vastgelegd over de vraag of de verhuurder of de huurder de drijver van de inrichting is. Het is echter de vraag wat de juridische status van deze memo is.
[5] Zie onder meer de uitspraak Rb. Noord-Holland 23 november 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:9860.
[6] https://roz.nl/de-roz-modellen/kantoorruimte/.
(foto: Riccardo Annandale, via Unsplash)
