Recent heeft de rechtbank Midden-Nederland in een kort geding beslist dat de gemeente Almere een perceel grond één-op-een aan een woningcorporatie mag verkopen voor sociale woningbouw, dus zonder een openbare selectieprocedure. Deze beslissing is een toepassing van het eerdere Didam-arrest van de Hoge Raad. In dit blog blikken we terug op de overwegingen van de Hoge Raad, leggen we uit wat de impact van de beslissing van de kortgedingrechter is en hoe woningcorporaties hier mogelijk op kunnen inspelen.
Didam-arrest
Het Didam-arrest van de Hoge Raad verplicht overheden die het voornemen hebben een onroerende zaak te verkopen, (potentiële) kopers de kans te geven mee te dingen naar deze onroerende zaak. Deze verplichting geldt wanneer er meerdere geïnteresseerde kopers zijn, of wanneer redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.
In die gevallen is een openbare selectieprocedure vereist. Betreffende overheid heeft wel wat ruimte om de criteria op te stellen, zolang deze maar objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Uitzondering: geen openbare selectie als er maar één serieuze gegadigde is
Maar, zo vervolgt de Hoge Raad in het Didam-arrest, er is een uitzondering. De overheid hoeft deze openbare selectieprocedure niet te volgen wanneer vooraf vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er – op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria – slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
In zo’n geval moet de overheid haar voornemen tot verkoop tijdig bekendmaken en wel op zo’n manier dat ieder daarvan kennis kan nemen. Bovendien moet de betreffende overheid duidelijk motiveren waarom zij van mening is dat er slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt.
In de brief van minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 24 juni 2022 wordt naar aanleiding van het Didam-arrest voorgesorteerd op het idee dat het in bepaalde gevallen wenselijk is om met (een) preferente partner(s) te werken. Hierbij worden uitdrukkelijk woningbouwcorporaties genoemd:
“Het kan in bepaalde gevallen wenselijk zijn te kunnen werken met een preferente partner of partners. Hieraan bestaat met name behoefte bij een partij, zoals een woningbouwcorporatie, die (mede) een rol heeft bij de uitvoering van publieke taken. Deze partij is vanwege een aan hem opgedragen (wettelijke) taak en eerder opgedane ervaring een serieuze gegadigde. De uitkomst van een eventuele selectieprocedure staat dan vaak op voorhand vast.”
Uitspraak van de voorzieningenrechter
In deze procedure wilde de gemeente een stuk grond verkopen aan Stichting Ymere, een woningcorporatie zoals bedoeld in de Woningwet. De gemeente heeft het voornemen kenbaar gemaakt op haar website. Vervolgens heeft Flevoland Invest (exploitant van supermarkten) in een brief aan de gemeente Almere aangegeven geïnteresseerd te zijn in de koop van het bewuste perceel. Volg je de hoofdregel uit het Didam-arrest, dan zou je denken dat de gemeente verplicht is om over te gaan tot een openbare selectieprocedure.
De gemeente beriep zich echter op de hiervoor genoemde uitzondering. De centrale vraag in het kort geding was of de gemeente terecht heeft aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking kan komen. De voorzieningenrechter oordeelde bevestigend, in het voordeel van de gemeente.
De voorzieningenrechter motiveert haar beslissing als volgt.
- Woningcorporatie Ymere is van plan op het perceel overwegend sociale woningbouw te realiseren.
- De gemeente wil haar woonbeleid realiseren (ontwikkeling van sociale en betaalbare woningbouw).
- De gemeente wil het perceel verkopen aan een woningcorporatie vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet.
- Verkoop van het perceel aan Ymere draagt bij aan verwezenlijking van de prestatieafspraken 2020-2024 die gemeente en corporatie zijn overeengekomen.
- Dat Ymere ook ten opzichte van andere woningcorporaties gezien wordt als enige serieuze gegadigde voor de aankoop, is in lijn met eerder gemaakte (werk)afspraken (als uitwerking van de prestatieafspraken) tussen de gemeente Almere, Ymere en andere woningcorporaties.
- Er wordt weliswaar op het perceel ook in commerciële ruimte voorzien, maar het vloeroppervlakte hiervan is zo gering dat het ondergeschikt is aan dat van de sociale huurwoningen.
- De belangen van Flevoland Invest wegen minder zwaar dan de belangen van de gemeente, aangezien de situatie op de woningmarkt vraagt om snelle realisatie van betaalbare (huur)woningen.
Toegevoegde waarde voor woningcorporaties
In een eerder blog heb ik aangegeven dat het voor woningcorporaties van belang is dat zij proactief optreden. Deze uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland onderstreept dat nog eens.
Met de eerdergenoemde brief van minister De Jonge zet de overheid de deur open om, in het kader van de woningnood, te kiezen voor één-op-één selectie bij verkoop van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd). Dit kan alleen als een overheid op voorhand redelijkerwijs mag aannemen dat er slechts één serieuze gegadigde is, zoals een woningbouwcorporatie.
Daarvan kan sprake zijn, zoals blijkt uit het vonnis van de voorzieningenrechter, wanneer gemeente en woningcorporatie hierover een (werk)afspraak hebben gemaakt. Echter, ook andere redenen, omstandigheden of afspraken kunnen aanleiding zijn voor een uitzondering op de hoofdregel van het Didam-arrest. De rechter zal dit per situatie afzonderlijk bekijken.
Het is beslist de moeite waard om te kijken of de uitzondering op uw woningcorporatie van toepassing is, of zou kunnen gelden wanneer u de juiste maatregelen neemt.
Heeft u vragen of wilt u advies?
Heeft u te maken met een vergelijkbare situatie en wilt u dat wij hierover meedenken? Neem dan contact op met Nathalie Aalbers, via 06 30211823 of nathalie.aalbers@bosselaar.nl of Oscar Horssius, via 06 83840259 of oscar.horssius@bosselaar.nl.
(Foto: GeoJango Maps via Unsplash)
